“買這套二手房，我只付了一成五的首付。”深圳的王先生一臉平靜地告訴中國證券報(bào)記者，一套價值120萬元的二手房，他首付只交了18萬元。
看到房價快速上漲，王先生開始有了投資樓市的念頭。由于他只有二十幾萬元首付款，卻又想投資兩套房子，于是只有求助于幫他買房的中介。
“中介很樂意做，只要你誠心誠意要買房，他們能夠與按揭評估公司合作做高評估價，以陰陽合同的方式申請到低于兩成的首付。”王先生告訴記者，他用于申請銀行貸款的評估價是高于實(shí)際成交的120萬，這樣可以申請到實(shí)際上高于總房價八成的貸款。
降低首付助推炒房風(fēng)
“零首付”、“一成首付”這些曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時間之后再次在深圳樓市出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱，樓市信貸政策收緊階段，各家銀行對貸款審查較為嚴(yán)格；而今貸款政策寬松，商業(yè)銀行房貸任務(wù)加重，陰陽合同難以監(jiān)督出現(xiàn)降低首付的情況不難理解。
隨著深圳樓市的瘋狂，越來越多的投資客重新活躍起來，而這些投資客樂于一成首付，本錢少而賺的快，房價上漲一些出手賣掉即可獲利豐厚。中國證券報(bào)記者裝作投資客調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多和中介公司熟悉的投資客都在尋求低于兩成的首付，這樣用更少的本金，他們可以購買更多的房產(chǎn)，房價上漲后出售獲利也更多，實(shí)現(xiàn)以小博大。
對于大手筆的投資客，中介也在積極想辦法吸引。一家小中介的按揭員對中國證券報(bào)記者表示，他們現(xiàn)在可以通過與按揭評估公司合作，將物業(yè)的評估價做高，做成“陰陽合同”。利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額甚至可以為買家實(shí)現(xiàn)“零首付”。
“100萬元的房子，如果評估價做到112.5萬元，那么申請了八成按揭后，客戶支付的首付款只有10萬元。”該按揭員稱，對于一次購買多套房產(chǎn)的投資客，往往是向不同的銀行申請貸款。對于這種高杠桿的房貸融資方式，在房價持續(xù)上漲的今天，重新成為廣深投資客熱衷的炒樓方式。
工商銀行的一位個貸經(jīng)理表示，在購房按揭中，銀行很難監(jiān)控“陰陽合同”，銀行拿到的合同是做高了評估價的合同，對于每套房產(chǎn)的價格銀行又不可能逐一去核實(shí)。
早在去年下半年，深圳和廣州部分新樓盤就推出了低首付的促銷方式。但“低首付”操作方式各有不同，深圳部分樓盤的銷售人員稱，低首付是銀行主動向符合條件的公務(wù)員或者深圳事業(yè)單位部分員工提供九成按揭，號稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。
在廣州首期款不足的部分則是由發(fā)展商墊付。這些方式無論購買總價多少，只要交納一定數(shù)量的定金即可辦理購房和按揭手續(xù)，首期余額一般是在入伙后兩年內(nèi)分期免息繳付。
銀行相關(guān)人士表示，在墊首付的交易中，購房者與開發(fā)商私下簽訂了一份真實(shí)交易合同。而登記、辦證等所使用的都是虛高房價的合同，在這種情況下，銀行就很難監(jiān)控這種“陰陽合同”。這種“陰陽合同”的做法屬于違規(guī)行為，理論上銀行可以追究相關(guān)的責(zé)任賠償。這種做法放寬了購房者的門檻，從而增加了個人的信貸風(fēng)險(xiǎn)以及銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。
廣州滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰認(rèn)為：“降低首付是在鉆市場的空子。”但是他認(rèn)為在銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，零首付案例不會廣泛出現(xiàn)。
二套房貸全面松動
深圳樓市自三月以來，已經(jīng)連續(xù)上漲三個月，成交量也持續(xù)維持高位。這種回暖和去年年底實(shí)施的個人房貸“新政”密切相關(guān)，即首套住房利率打七折，首付降至二成的優(yōu)惠政策。這個旨在應(yīng)對金融危機(jī)、擴(kuò)大內(nèi)需、提高對居民購買普通自住房的優(yōu)惠政策，而今卻在執(zhí)行中被濫用。
中國證券報(bào)記者在地產(chǎn)中介和銀行實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些銀行已逐漸將優(yōu)惠范圍擴(kuò)大，把第一套房貸優(yōu)惠政策，用到了第二套甚至多套房貸身上。一些資深投資客往往利用和銀行、中介公司的良好關(guān)系，所有投資房產(chǎn)都采用一套房貸政策。
“只要你名下沒有房產(chǎn)，而丈夫或妻子名下有房產(chǎn)還在按揭，可以按首套住房申請，沒問題的。即使個人名下還有房產(chǎn)，運(yùn)作一下也沒問題。”某大型地產(chǎn)中介按揭部經(jīng)理信誓旦旦地表示，銀行房貸已經(jīng)相當(dāng)于全面放松。而對于一些資深炒房客這樣的大客戶，在樓市上升階段，申請到多套的優(yōu)惠貸款，也不是難事。
國務(wù)院131號文件中規(guī)定：“對于已經(jīng)貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。于是，銷售商和銀行首先在住房面積上做起了文章。
由于各地人均住房面積不同，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。購房者輕松的即可開到證明，而銀行對這一塊審查并不嚴(yán)格，二套房貸政策在執(zhí)行過程中已被全面放松。
據(jù)了解，截至5月末，深圳工、農(nóng)、中、建四大行發(fā)放的住房貸款相比年初凈增長額均超過50億元，遠(yuǎn)超去年同期水平，呈現(xiàn)井噴式增長態(tài)勢。在深圳房貸市場上，四大銀行占據(jù)了八成份額。
由于當(dāng)前銀行對公貸款業(yè)務(wù)上升空間有限，紛紛將目光轉(zhuǎn)向以房貸為主的個人貸款業(yè)務(wù)。房貸有房可供抵押,且客戶分散,業(yè)務(wù)穩(wěn)定,是銀行利潤的重要來源和新的增長點(diǎn)。競爭中,大型商業(yè)銀行的優(yōu)勢較為明顯。其活期存款多,資金成本低,可確保七折利率房貸資金來源。
一位專業(yè)人士表示，深圳有不少銀行還推出房貸創(chuàng)新產(chǎn)品，目的是降低貸款利息和減輕供房壓力。如主要面向高端客戶的“氣球貸”產(chǎn)品具有省息的功能。“存抵貸”產(chǎn)品則可幫助現(xiàn)金流較充足的一般客戶，存貸款共用同一賬戶,客戶有資金可隨時存入抵消部分貸款利息。對于一時資金緊張、供樓有困難的客戶，有銀行推出了“假日貸款”產(chǎn)品，可在一段時間內(nèi)只還息暫不還本,減輕資金壓力。
炒房客卷土重來
深圳市國土房管部門的最新數(shù)據(jù)顯示，一手住宅價格4月份環(huán)比上漲12.4%，達(dá)到12902元/平方米，5月均價再度逼近13000元/平方米，而6月份的第一周，深圳市新房成交均價已與2007年歷史高點(diǎn)相差無幾，達(dá)16500元/平方米，同比上升28.1%，最高一天成交均價高達(dá)18200元/平方米。以此推算，深圳房價今年以來的漲幅已達(dá)30%左右。“今年年初時深圳樓市的投資客比例不到5%，而現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到20%以上，投資客開始大量入市，助推了房價上漲。”深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智透露，但目前入市的主要是保值型投資客。
正是在這樣的背景下，投資者開始無懼無畏地頻繁現(xiàn)身，與今年前3個月以自住型為主的買家相比，四五月份逐漸涌現(xiàn)出來的投資者比例日漸上升。
“如果投資比例一直上升，達(dá)到五成左右，就會是一個很不好的市場信號。”李耀智表示，目前在銀行信貸放松的情況下，無論是對外地還是本地的投資客，沒有一個很好的約束辦法，“唯一的辦法就是收縮信貸，但現(xiàn)在看來還沒有任何跡象。”
與此同時，外地投資客也涌入深圳。位于梅林關(guān)口的“書香門第上河坊”近期頻頻被溫州炒房團(tuán)光顧，營銷總監(jiān)王永勝介紹，溫州炒房團(tuán)主要針對中小戶型和未來發(fā)展高成長性物業(yè)，先嘗試性購買幾套，接著再有大部隊(duì)趕到。
而對于近來頗為流行的“房荒論”，深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，截至6月20日，官方網(wǎng)站顯示的深圳可售房源為38294套，420多萬平方米，但存量只能反映在建項(xiàng)目達(dá)到批售狀態(tài)的情況，實(shí)際上還有很多在建項(xiàng)目沒有拿到預(yù)售許可證，這部分?jǐn)?shù)量很大但沒有被計(jì)入存量數(shù)據(jù)里。王鋒認(rèn)為，目前存貨不多的情況是短暫的，隨著開發(fā)商加快投資速度，下半年樓市的存量將明顯增多。
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