3月20日，萬通地產(chǎn)股東大會(huì)在萬通中心寫字樓四層如期舉行。
參會(huì)股東對(duì)于董事會(huì)2008年度工作報(bào)告等12項(xiàng)議案進(jìn)行表決。股東大會(huì)由萬通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖主持，對(duì)于投資者提問有問必答，會(huì)場(chǎng)氣氛輕松而熱烈，所有議案表決均100%通過。
萬通地產(chǎn)年報(bào)在2月20日華麗呈現(xiàn)。凈利潤(rùn)暴增兩倍有余令其在房地產(chǎn)上市公司中分外搶眼。2008年，萬通地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入48.41億元，同比增長(zhǎng)122.44%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)達(dá)到5.27億元，同比增長(zhǎng)兩倍多；每股收益1.04元，同比增長(zhǎng)184.28%。
但是會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)上，股東對(duì)于08年的年報(bào)還是提出了幾個(gè)疑問，如公司的高利潤(rùn)分配方案是否合理？公司負(fù)債率降低是好是壞?還有公司高管的薪酬問題，以及未來公司的發(fā)展前景。
萬通高管將如何解讀2008年報(bào)？
高送轉(zhuǎn)高分配
是否會(huì)使公司含金量下降？
萬通地產(chǎn)2008年報(bào)亮相后一大惹人注目之處便是高利潤(rùn)分配，推出了10轉(zhuǎn)增10派3.5元的分配方案。萬通以08年末總股本5.07億股為基數(shù)，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利3.50元(含稅)，共計(jì)派發(fā)現(xiàn)金紅利1.7745億元，占凈利潤(rùn)的33.6%。
為何在2008年房企普遍現(xiàn)金吃緊的情況下，進(jìn)行高送轉(zhuǎn)高分紅？萬通的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由2007年的8.11億元下降到目前的負(fù)6.39億元。激情分紅的背后難免面臨資金壓力。
難道是為下一步的融資做準(zhǔn)備？
一位流通股股東代表發(fā)問，10送10的高送轉(zhuǎn)是否會(huì)稀釋公司凈資產(chǎn)？如果公司后續(xù)發(fā)展跟不上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，對(duì)于價(jià)值投資者來講含金量是否有所下降？
董秘程曉晞表示，從財(cái)務(wù)的角度來講，公司的總凈資產(chǎn)不變，每股凈資產(chǎn)被攤薄。資本公積金減少，股本增加只是結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。
馮侖說，其實(shí)這樣10轉(zhuǎn)增10的拆分對(duì)股東是最有利的。一股拆兩股，總的東西沒減少，但是蛋變成雞了。當(dāng)利潤(rùn)比較好的時(shí)候，不要全部分完，我們?nèi)绻牙麧?rùn)都分完，蛋就都拿走了。像我們10派3.5元，分掉三分之一，剩下的蛋還能變成雞，這樣照顧到眼前和未來。
負(fù)債率降低但預(yù)收賬款下降
業(yè)績(jī)?cè)鏊偈欠穹啪彛?/strong>
在股東大會(huì)上財(cái)務(wù)總監(jiān)云大俊表示，萬通在2008年大大改善負(fù)債比率，負(fù)債率從07年的67.26%下降到08年的54.96%。
之前有業(yè)內(nèi)人士指出，萬通地產(chǎn)2009年的業(yè)績(jī)前景并不樂觀，公司目前的存貨只有10億元左右，要達(dá)到去年的業(yè)績(jī)還要再多賣出30多億元。萬通地產(chǎn)去年在北京新城國(guó)際的項(xiàng)目毛利很高，但如果今年沒有類似的項(xiàng)目，形勢(shì)將很不樂觀。
一位中小投資者不解：對(duì)于房企來說，到底是負(fù)債率高好還是低好？
對(duì)此，云大俊說：從原則性回答你的問題，當(dāng)市場(chǎng)好，負(fù)債率高沒有問題；當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，負(fù)債率低，公司財(cái)務(wù)比較安全。
而該股東也表達(dá)了對(duì)預(yù)收賬款下降的擔(dān)憂。
萬通在資產(chǎn)負(fù)債率下降的同時(shí)，2008年預(yù)收款項(xiàng)10.65億元，較上年同期減少66.47%。公司未來業(yè)績(jī)的預(yù)收賬款同比下降，以后業(yè)績(jī)?cè)鏊偈欠裼锌赡芊啪彛?/p>
總經(jīng)理徐立表示：應(yīng)收賬款從公司結(jié)構(gòu)上是負(fù)債，但是相對(duì)有兩個(gè)層次的意思，一個(gè)是未來確認(rèn)收入，利潤(rùn)貢獻(xiàn)的一部分；但是當(dāng)房?jī)r(jià)下滑，出現(xiàn)退房現(xiàn)象，便成為負(fù)債，某種程度也是風(fēng)險(xiǎn)。
馮侖接過話題，我們行業(yè)還面臨著繳稅的問題。
房地產(chǎn)是一個(gè)預(yù)先征稅的行業(yè)，政府按照預(yù)收房款征稅，多退少補(bǔ)，實(shí)際上從來不退，所以對(duì)現(xiàn)金壓力很大。產(chǎn)品還沒銷售呢，先把稅收走了，如果市場(chǎng)變化，成本價(jià)賣了，這一部分稅也不退。還有結(jié)算收入之前，要清繳土地增值稅，如果房?jī)r(jià)下跌，土地增值稅也已經(jīng)交了，這也不退稅。
在這個(gè)市場(chǎng)中，政府是超級(jí)優(yōu)先股，我們是普通股。希望大家能理解房地產(chǎn)公司在這個(gè)環(huán)境下的發(fā)展，房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)能持續(xù)保持穩(wěn)定是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。有時(shí)候也要忍受短期波動(dòng)。
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