核心提示：國家針對房地產(chǎn)的救市重拳接二連三。就在國務(wù)院12月17日召開常務(wù)會議發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三大措施，放開改善型消費(fèi)者第二套普通房貸款限制之后僅4天，12月21日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》
國家針對房地產(chǎn)的救市重拳接二連三。就在國務(wù)院12月17日召開常務(wù)會議發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三大措施，放開改善型消費(fèi)者第二套普通房貸款限制之后僅4天，12月21日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號，下稱131號文)進(jìn)一步解套二套房貸。曾經(jīng)被認(rèn)為是樓市陷入低迷最主要原因的二套房貸款限制已經(jīng)接近全面放松。
貸款成數(shù)或也能松動
131號文的第四條中明確指出，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，要加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。
與12月17日公布的國務(wù)院三大措施相比，此次131號文中對于其他二套房政策進(jìn)行了重新規(guī)定，要求在風(fēng)險自控情況下，給予商業(yè)銀行貸款利率自主權(quán)。這一政策的出臺，等于是發(fā)出了一個二套房貸全面松綁的信號。
上海一國有商業(yè)銀行消費(fèi)信貸部總經(jīng)理告訴記者，如果以這一政策理解，商業(yè)銀行房貸風(fēng)險將由自己控制，針對不同的客戶在基準(zhǔn)利率上進(jìn)行上浮或者下浮優(yōu)惠。這就跟最初銀行執(zhí)行的貸款原則相同。
從今年上半年開始，隨著樓市逐漸低迷，成交量和房價都開始陷入明顯下降，越來越多的業(yè)內(nèi)人士開始呼吁給二套房政策松綁，并認(rèn)為這將直接解決樓市價量俱跌的狀況。
這種大面積的呼吁在此前一直沒有成為現(xiàn)實(shí)，直到年底政府將宏觀調(diào)控基調(diào)修改后，才開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。在過去一個月時間里，包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員等都多次表達(dá)了二套房政策松動的可能性，而此次131號文，終于將多套房貸款利率決定權(quán)交給銀行。
上海銀行業(yè)人士告訴記者，這一消息對于樓市來說肯定將起到刺激作用，但從銀行來說，還要等各家銀行總行給出具體執(zhí)行意見之后才能開始以新準(zhǔn)則進(jìn)行放貸。
另外，業(yè)內(nèi)人士指出，從131號文說法來看，由于出現(xiàn)了“貸款利率等”字眼，二套房貸款成數(shù)的控制可能也會有松動空間，但一切還需等銀監(jiān)會具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)來定，一步步走是最可能發(fā)生的情況。
購房者期待激勵政策
中國人民銀行新聞處人士昨日回應(yīng)稱，目前還沒有相關(guān)信息可披露，如需修改相關(guān)文件將再發(fā)通知。
銀監(jiān)會有關(guān)人士則表示，《意見》僅提及貸款利率，或不涉及首付成數(shù)的調(diào)整。
幾家大型商業(yè)銀行則表態(tài)，由于《意見》剛下發(fā)，目前尚在研究中，二套房貸暫仍按以前政策執(zhí)行。
與此同時，記者了解到，就上海市場而言，今年各大銀行的房貸放貸目標(biāo)將可以肯定無法完成。據(jù)透露，由于今年上海樓市普遍低迷，成交量以及銷售價格下降明顯，使得全年上海所有商業(yè)銀行的新增房屋貸款總量僅僅只有40多億元，這只相當(dāng)于去年樓市火爆時期一家銀行的新增量。
分析人士表示，雖然二套房政策最終得到松動，但由于目前不景氣已經(jīng)深入到了經(jīng)濟(jì)實(shí)體，政策的回復(fù)原狀可能短期內(nèi)還無法重新啟動樓市。對于目前的購房者來說，還在期待會有更加明顯的激勵政策如購房退稅等出臺。
由此，接受早報記者采訪的相關(guān)銀行消費(fèi)信貸部人士也擔(dān)心，“這或許還要等待監(jiān)管部門的細(xì)則才能具體落地。”但毋庸置疑，銀行對于二套房貸還是有足夠熱情的。
“我們肯定要考慮做，畢竟有的二套房貸還是優(yōu)質(zhì)客戶，不能說一套房貸客戶就是安全的。”一股份制銀行風(fēng)險管理部負(fù)責(zé)人告訴記者，這主要有個衡量，通過對其信用狀況、收入狀況、負(fù)債狀況等進(jìn)行全面的分析，“當(dāng)然也不是誰都要貸，另外還必須考量的一個因素是自住還是投資。”
至于監(jiān)管部門是否會出臺細(xì)則添加新的限制條件，社科院的一位房地產(chǎn)專家分析指出，政府救房地產(chǎn)意圖已經(jīng)很明顯，現(xiàn)在已經(jīng)不是探究房地產(chǎn)業(yè)為何會發(fā)展成這樣的時候，“131號文明顯是取平衡，一邊是鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售；一方面要求銀行也應(yīng)該增加貸款支持。”
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