國內(nèi)房地產(chǎn)商開始自食“囤房囤地”惡果，“地荒”正在演變?yōu)椤板X荒”——哪些房地產(chǎn)商的資金鏈會最先斷裂
近日，地產(chǎn)市場有幾個數(shù)據(jù)倍受關(guān)注：
其一來自潘石屹：“國內(nèi)房地產(chǎn)上市企業(yè)，速動比率（編者注：指速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率，速動比率的高低能 直接反映企業(yè)的短期償債能力強(qiáng)弱）維持在健康水平的只有四家。”
其二來自武漢一家房地產(chǎn)公司，該公司主動下調(diào)房價幅度達(dá)30%。
其三來自地產(chǎn)企業(yè)的年報：從已經(jīng)公布年報的上市公司業(yè)績來看，只有華發(fā)股份等個別房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流為正數(shù)。保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-7.65元，招商地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-4.74元，金地集團(tuán)的每股現(xiàn)金流為-7.52元，榮盛發(fā)展每股現(xiàn)金流為-2.53元，廣宇集團(tuán)每股現(xiàn)金流為-0.11元……
種種數(shù)據(jù)似乎表明，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨資金短缺的危機(jī)。
這多少讓已受“拐點論”刺激的房地產(chǎn)行業(yè)變得更為恐慌。就連在去年肯定樓市“無拐論”的SOHO中國董事長潘石屹也放言，未來100天將是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。“受國際資本市場慘淡和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反映，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。”
為了與去年萬科董事長王石提出房價會下降的“拐點論”區(qū)分開，潘石屹對他的“拐點論”作出進(jìn)一步解釋：“我說的拐點是針對房地產(chǎn)企業(yè)，而非房價。”
房價也好，企業(yè)也罷，幾個月內(nèi)的多個“拐點論”在地產(chǎn)市場掀起軒然大波，一場“拐”與“不拐”的爭論此起彼伏。有旁觀者質(zhì)疑，地產(chǎn)巨頭在這個時候拋出一個又一個拐點論，是否會讓市場更為恐慌性的出現(xiàn)土地拋售和公司轉(zhuǎn)讓，而使地產(chǎn)巨頭最終扮演中小地產(chǎn)的終結(jié)者？
銀行只青睞“優(yōu)質(zhì)客戶”
2007年，央行六次上調(diào)存貸款利率，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至14.5%；同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”；日前，央行已明確要求各金融機(jī)構(gòu)，今年新增貸款量不得超出各行2007年實際貸款量（3.63萬億元）。業(yè)內(nèi)人士分析，今年貸款增速將不會超過13.86%。
有知情人士分析，在“從緊”新政之下，受傷害最大的莫過于中小企業(yè)。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理楊少鋒向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說：“房地產(chǎn)公司資金主要是從四個方面取得：銀行信貸和銷售按揭；房地產(chǎn)企業(yè)自有資金；占有資金（預(yù)銷樓盤訂金、建筑工程和材料的墊資）；其他各種融資渠道（短期拆借、信托機(jī)構(gòu)）。目前房地產(chǎn)公司的自有資金絕大部分用來買地，其余開發(fā)項目的資金來源主要是銀行信貸。”
同等條件下，銀行發(fā)放貸款通常都會優(yōu)先考慮那些資產(chǎn)良好、財務(wù)規(guī)范的大企業(yè)，而大部分中小企業(yè)顯然不在銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶”之列。
記者在采訪中了解到，曾經(jīng)開發(fā)過北京珠江駿景、珠江綠洲兩大商品房項目的廣州珠江地產(chǎn)今年從中國建設(shè)銀行（北京朝陽支行）為旗下兩個新項目貸款1.5億元人民幣，用于房地產(chǎn)開發(fā)資金。根據(jù)中國建設(shè)銀行北京朝陽支行信貸部某相關(guān)人士介紹：廣州珠江房地產(chǎn)在北京的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸來源于建設(shè)銀行，“因為有長時間的合作關(guān)系和良好的信譽(yù)，所以即使是在‘從緊貨幣政策’的2008年，他們也會是建設(shè)銀行信貸計劃中的一份子。”
據(jù)記者了解，目前房地產(chǎn)信貸抵押有兩種形式：一是抵押土地的使用權(quán)，二是抵押在建工程。房地產(chǎn)企業(yè)要在交付土地出讓金拿到土地使用權(quán)證和建筑規(guī)劃許可證后，由銀行和合作的外部專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行半個月左右的資格評定工作。銀行根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的所抵押的土地地段、未來發(fā)展情況、開發(fā)商資質(zhì)、開發(fā)商信用等方面綜合條件來放款。
有知情人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》透露，有些銀行在面對大客戶的時候甚至不需要抵押等一整套繁瑣的程序，而對于中小地產(chǎn)企業(yè)的貸款審核則甚為嚴(yán)格。
中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān)苑學(xué)斌表示，“由于各家房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模及資信程度不同，所以各商業(yè)銀行的信貸發(fā)放也會向資信度良好的大型企業(yè)傾斜。由于對企業(yè)自有土地資源和資金的審查嚴(yán)格程度都提高了很多，所以中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的難度會加大。”
中小房企“割肉”
大型房地產(chǎn)企業(yè)有比較系統(tǒng)的全年發(fā)展計劃，遇到銀根緊縮、股市低迷出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)的問題，為了不停止開發(fā)的進(jìn)度，就只能選擇降價銷售。而對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至破產(chǎn)出局。
一位業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》舉了實例：北京通州的一個房地產(chǎn)商，原本打算去年9月份開盤，當(dāng)時看到火爆的房地產(chǎn)市場，想存盤等到下季度的預(yù)售，所以沒有著急去領(lǐng)預(yù)售許可證。但令這位地產(chǎn)商始料不及的事情發(fā)生了：不出一個月，當(dāng)他想開盤的時候，市場驟然變冷。到2007年年底，該樓盤周邊房價為8500元/平米，而此開發(fā)商的心理價位則是13000元/平米。該房地產(chǎn)商找到一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，希望能夠代理銷售，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。而9300元/平米的代理價格讓代理商望而卻步。目前。該樓盤的開發(fā)商仍面臨著極為窘迫的資金短缺局面。
另一個案例發(fā)生在福州。一家房地產(chǎn)商在去年年底開發(fā)一個樓盤中資金鏈斷裂，全高18層的樓已經(jīng)蓋到12層，并且拿到了預(yù)售許可證，當(dāng)時報給房管局和物價局的價格是8300元/平米，在市場上出售的打折價格為7800元/平米。要建設(shè)剩下的６層樓，開發(fā)商面臨巨大的資金壓力，當(dāng)時找到楊少鋒的北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，報出了6200元/平米的代理價格。
“這個樓盤一平米的價格只賣5500元，如果按照開發(fā)商的地價和成本來算的話，加上稅收和管理成本，成本大概在5800元/平米，給我們的條件是6200的底價，這等于開發(fā)商并沒有賺取多少利潤。如此低價格的轉(zhuǎn)讓條件是我們一次性支付給開發(fā)商3000萬的價格，也就是將近20%的預(yù)付款。如果不是因為他的資金鏈緊張快斷了，那他會痛苦的作出這樣的決定么？這個時候，開發(fā)商考慮的不是賺錢，而是怎么在短時間回流，不會導(dǎo)致破產(chǎn)。”楊少鋒對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
“囤房囤地”種下惡果
分析人士認(rèn)為，上述現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，其根源在于過去一年中地產(chǎn)商近乎瘋狂的囤房囤地。
去年下半年，中國出現(xiàn)罕見的樓市股市同時飆升的現(xiàn)象，同時出現(xiàn)的是“地王”現(xiàn)象。對中國樓市“明天會更好”的呼聲讓地產(chǎn)商四處“搶地”，等待再開發(fā)的利潤。
在去年7、8、9三個月內(nèi)，一些地產(chǎn)上市公司開始陸續(xù)在全國范圍內(nèi)圈地。重慶、成都、武漢、長沙、沈陽以及珠三角一些地區(qū)的二三線城市相繼落入圈內(nèi)。在上市公司強(qiáng)大資金支持下，全國各地不斷有“地王”浮出水面。
在地價已經(jīng)“炒翻”的狀態(tài)下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)仍舊跟風(fēng)“冒進(jìn)”，把有限的資金投入購地，期待能夠以此快速擴(kuò)張。
而今年1月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》規(guī)定，土地閑置兩年的將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。這無疑是給了期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產(chǎn)商一記沉重的打擊。
楊少鋒對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“大部分企業(yè)在2007年都是超速擴(kuò)張，因而導(dǎo)致絕大部分公司資金鏈都非常緊張。2007年前10個月是中國土地市場最瘋狂的10個月，土地樓面價超越周邊房價的情況比比皆是，許多開發(fā)商都卷入到瘋狂圈地大潮中，投入了所有資金來圈地。而2008年房地產(chǎn)市場由于銀行按揭政策、銀根緊縮等政策的調(diào)整，重要特征是‘缺錢不缺地’，大肆瘋狂圈地的開發(fā)商開始處于資金鏈吃緊的狀態(tài)中。”
經(jīng)歷了“跑馬圈地”和政府一系列宏觀調(diào)控之后，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)公司的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”。“一旦市場需求出現(xiàn)回落，這些后拿地開發(fā)商完全可能降低利潤期望值，以較低的價格進(jìn)入市場（甚至低于“天價地”開發(fā)商的成本價格），天價地將很可能成為這些開發(fā)商的滑鐵盧之戰(zhàn)，嚴(yán)重的，可能導(dǎo)致這些開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至于破產(chǎn)。”楊少鋒分析。
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