圍繞著房?jī)r(jià)未來將是跌還是漲，各路英雄開始了一場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在拐點(diǎn)的討論。有些人認(rèn)為樓市的冬天已經(jīng)來臨，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。而有些人則認(rèn)為現(xiàn)在提樓市拐點(diǎn)還為時(shí)過早。
筆者總體的判斷是，當(dāng)前中國房地產(chǎn)供不應(yīng)求的基本格局未有任何改變，導(dǎo)致供不應(yīng)求局面出現(xiàn)流動(dòng)性過剩和政府壟斷性的土地制度沒有任何改變，因此所謂“拐點(diǎn)論”是虛妄的，更多其實(shí)表明的社會(huì)公眾對(duì)拐點(diǎn)的期待。
然而，簡(jiǎn)單地?cái)喽ü拯c(diǎn)是否出現(xiàn)并無多太益處。究竟該如何看待這個(gè)問題，需要我們從不同角度來重新審視目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)業(yè)存在巨大推動(dòng)力
從我國宏觀層面看，我國宏觀經(jīng)濟(jì)一直保持良好勢(shì)頭。
國家信息中心報(bào)告預(yù)測(cè)，2007年全年，我國GDP增速將達(dá)11.4%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增速為25.5%，社會(huì)消費(fèi)品零售額名義增速16.4%，外貿(mào)順差將達(dá)2680億美元，CPI漲幅為4.7%。而報(bào)告還指出，2008年我國經(jīng)濟(jì)增長率高位趨穩(wěn)、小幅回落，約為10.8%；物價(jià)總水平漲幅趨緩，CPI漲幅約為4.5%。在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，我國城市進(jìn)程仍將逐步加快，人口紅利還將持續(xù)。“十一五”規(guī)劃指出：到2010年，我國人均GDP將達(dá)到19,270元，城市化水平由43%提高到47%。而國內(nèi)大部分專家學(xué)者都認(rèn)為我國的人口紅利還將持續(xù)5-10年。這些都構(gòu)成了對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的巨大推動(dòng)力。
從流動(dòng)性過剩角度來看，雖然目前全球金融市場(chǎng)處于劇烈波動(dòng)狀況，美國等一些發(fā)達(dá)國家甚至出現(xiàn)了流動(dòng)性不足。但從IMF2007年10月發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》顯示，在過去的一年間，大量外匯通過經(jīng)常項(xiàng)目和資本項(xiàng)目流入新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體。近來流入新興經(jīng)濟(jì)體的私人資本規(guī)模也在迅速擴(kuò)張，資本流入依然維持較高的水平。我國在國際收支失衡背景下的高額外匯儲(chǔ)備、人民幣升值預(yù)期和實(shí)際負(fù)利率等因素的影響下，依然保持充足的流動(dòng)性。流動(dòng)性過剩勢(shì)必會(huì)對(duì)股市和樓市產(chǎn)生重大影響。而一些專家學(xué)者通過實(shí)證分析得出與股市相比，流動(dòng)性過剩對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響要更為顯著。我們認(rèn)為，尤其是在近期伴隨著建設(shè)銀行、中國石油等大盤藍(lán)籌股的回歸增加了股票市場(chǎng)的供應(yīng)，使股票市場(chǎng)的流動(dòng)性得到初步緩解。在這樣的態(tài)勢(shì)下，恐怕近期房地產(chǎn)市場(chǎng)需要更多承擔(dān)的是股市對(duì)房市的替代效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能成為我國過剩流動(dòng)性宣泄的重要場(chǎng)所。
另外，在我國的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)程有十分重要的作用。目前，中國城鎮(zhèn)人均住房面積只相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家平均水平60%，而中國的城鎮(zhèn)化率只有45%，這意味著中國的房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)程可能走完了1/3。因此，我們尚需從整體上來看待中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從城市化進(jìn)程角度來看，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的討論主要集中在京、滬、穗、深等城市化程度較高的一線城市，而忽略了城市化進(jìn)程正加速發(fā)展的一些二線、三線城市。事實(shí)上，這些城市極有可能成為接下來“輪漲”的對(duì)象，上演一線城市房?jī)r(jià)暴漲的景象。
房地產(chǎn)市場(chǎng)：關(guān)注制度建設(shè)更重要
我們認(rèn)為，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要的不是拐點(diǎn)是否出現(xiàn)、房?jī)r(jià)是上漲還是下跌，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度是否公平，開發(fā)模式是否合理，以及長期發(fā)展是否健康。因此，我們不應(yīng)該只關(guān)注房?jī)r(jià)本身，更應(yīng)該從多角度看考量房地產(chǎn)市場(chǎng)。
以下我們對(duì)有關(guān)政府決策提出的意見：
從供給方式看，或許政府更應(yīng)該借鑒近期調(diào)控股市的方式，多用市場(chǎng)手段來調(diào)控市場(chǎng)。由于建設(shè)銀行、中石油等一些大盤藍(lán)籌股的回歸，使得股市的調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。這是因?yàn)榇蟊P藍(lán)籌股的回歸一方面在申購期間凍結(jié)了大部分的股市資金，在這期間使得股市在資金取向上發(fā)生了很多變化。另一方面大盤藍(lán)籌股的回歸，使得人們的投資預(yù)期趨于長期化。這樣合理地規(guī)范了人們的投資預(yù)期。這說明政府在與大型國企的利益博弈中容易達(dá)成共識(shí)，從而形成股市的有效供給。從短期看，政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，也應(yīng)該注重同各有關(guān)利益主體的博弈，特別是要注重與房地產(chǎn)開發(fā)商溝通與交流，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，使其在權(quán)衡各方利弊的同時(shí)，做出更合理的決策，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給。
土地在中國從來都是命根子。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給中，土地?zé)o疑也是最關(guān)鍵的因素。然而，我國土地供應(yīng)是壟斷性的，政府成了最大的土地供給商，土地收入成為了許多地方政府財(cái)政收入的主要源泉之一。這就使得本來作為調(diào)控工具的土地變成了牟利工具。地方政府的角色定位從房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控者變成了最大的既得利益者。這就要求中央政府一方面在與地方政府的博弈中，合理引導(dǎo)地方政府的行為，使其從利益主體真正轉(zhuǎn)變到調(diào)控主體，讓土地真正成為調(diào)控房市的有效工具。筆者為此一再呼吁，就是要啟動(dòng)“第三次土地革命”，建立起土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，以完全變革土地的供應(yīng)方式。另一方面，政府還要強(qiáng)化土地收入的再分配功能，用這部分收入來增加對(duì)中低收入者的保障性住房或?qū)χ械褪照呓o予適當(dāng)住房補(bǔ)貼。
從需求角度看，要繼續(xù)從需求入手調(diào)控房地產(chǎn)應(yīng)該抑制高收入群體對(duì)房地產(chǎn)的投資與投機(jī)性需求，但要注意不能夠抑制居民主體改善居住條件的正常需求。為此，我們建議：一方面，要要盡快開征財(cái)產(chǎn)稅(物業(yè)稅)，以增加持有環(huán)節(jié)的稅收，使非居住住宅的持有成本大幅度上升，從而從需求端抑制房?jī)r(jià)上升；
另一方面，國家在消費(fèi)信貸政策的運(yùn)用上已經(jīng)出臺(tái)政策，區(qū)分不同收入階層的購房能力和需求，細(xì)化調(diào)控政策，對(duì)低收入者及小戶型降低首付比例，對(duì)高收入者和二手房提高首付比例。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，我們還應(yīng)該從金融安全的高度來看待房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。由于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)中的大部分都是貸給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果房子賣不出去的話，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因此而無法還貸，造成銀行的呆帳、壞帳大幅增加，嚴(yán)重的情況還有可能造成全國性的信用危機(jī)和產(chǎn)業(yè)資金鏈的斷裂，所以政府肯定也不希望房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)大起大落。從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來看，房地產(chǎn)當(dāng)中的居民住房更多的代表了一種公共產(chǎn)品的性質(zhì)，是作為一種居住的功能而存在的商品，政府應(yīng)該把房地產(chǎn)作為民生的問題來看待，不斷增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，完善住房保障體系，緩解商品房的價(jià)格上漲壓力。
(本文觀點(diǎn)僅供參考，不作為投資依據(jù))（文/趙曉）
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