2008這個(gè)鼠年，樓市開(kāi)局延續(xù)了調(diào)整走勢(shì)，在近期交易量回落和政府大力推行保障類住房的促使下，購(gòu)房者對(duì)樓市的看漲預(yù)期，已經(jīng)在悄悄改變。
不變的是調(diào)整格局
就拿春節(jié)前夕的情況來(lái)看，整體樓市步入調(diào)整的格局從去年四季度一直延續(xù)到了新年。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的交易數(shù)據(jù)，今年1月北京期房簽約量為29天共5771套，日均簽約數(shù)為199套；現(xiàn)房29天共簽約1159套，日均簽約數(shù)為40套。而去年12月的期房和現(xiàn)房的日均簽約數(shù)分別為260套和68套。可見(jiàn)，新年伊始，北京樓市并沒(méi)有朝著上升的趨勢(shì)前行，而是繼續(xù)萎縮。
又如上海，來(lái)自佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，1月上海商品房新增供應(yīng)178.04萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑7%；成交量?jī)H為134.43萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑12.23%；成交均價(jià)為11244元/平方米，略低于上一個(gè)月的11290元/平方米。事實(shí)上，這已經(jīng)是上海樓市連續(xù)第四個(gè)月成交下跌。
還有因上半年的火熱與下半年的低迷而被業(yè)界稱為“冰火兩重天”的深圳樓市，市場(chǎng)信息顯示，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到固守已久的價(jià)格體系正遭受前所未有的挑戰(zhàn)，在臨近春節(jié)之時(shí)，各片區(qū)樓盤(pán)一同掀起優(yōu)惠打折潮。
改變的是市場(chǎng)預(yù)期
樓市調(diào)整格局未變，但市場(chǎng)預(yù)期已變，這才是最令開(kāi)發(fā)商頭痛的問(wèn)題。
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出，正是市場(chǎng)內(nèi)購(gòu)房意愿的下降，使得商品住宅的成交量大幅下滑，從而拖累整個(gè)樓市“入冬”。“珠三角房?jī)r(jià)領(lǐng)跌，北京杭州成交低迷，上海房?jī)r(jià)整體升幅放緩并有局部下跌……未來(lái)樓市走向何方，我們也在拭目以待。問(wèn)題是，經(jīng)過(guò)連續(xù)數(shù)月房?jī)r(jià)增速下降，成交量也借冬春淡季持續(xù)低位運(yùn)行，這說(shuō)明消費(fèi)者的購(gòu)房心態(tài)已經(jīng)發(fā)生根本改變，從抱怨房?jī)r(jià)瘋漲卻又迫不及待想買(mǎi)房，轉(zhuǎn)化為持幣觀望、等待時(shí)機(jī)。”中房指數(shù)辦公室的一位分析師表示。
連萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石也稱，今年房?jī)r(jià)暴漲反彈的幾率不大，市場(chǎng)觀望仍會(huì)持續(xù)數(shù)月，房?jī)r(jià)如果要反彈，最快也要等到下半年，小漲是可能的，大漲不太可能。
中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容的態(tài)度則更為直接，他認(rèn)為，“第二套房房貸政策”可能直接將30%的投資者排除出市場(chǎng)，并因此抑制市場(chǎng)內(nèi)一半左右的需求。“只要房貸政策逐漸落實(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性是誰(shuí)也無(wú)法阻擋的。”而屆時(shí)討論開(kāi)發(fā)商定價(jià)是否高也已不重要，因?yàn)楫?dāng)自住需求占市場(chǎng)主導(dǎo)地位的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商無(wú)論怎么定價(jià)，都要考慮市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。
住房保障再推一把
除了去年的調(diào)控政策把樓市推入調(diào)整期外，今年來(lái)的一系列調(diào)控措施也旨在將樓市引入理性軌道。
如在春節(jié)前，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，從可適當(dāng)下浮貸款利率等多個(gè)方面鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的金融支持力度。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在解決了制度建設(shè)和金融支持兩大難題后，經(jīng)濟(jì)適用房將逐步為樓市需求“減壓”。
又如各大城市按照建設(shè)部的要求，在1月底2月初陸續(xù)公布了“2008年度住房建設(shè)計(jì)劃”，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障類住房的建設(shè)規(guī)模都被著重提及。其中，北京提出年內(nèi)新建廉租房50萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用房300萬(wàn)平方米、限價(jià)房450萬(wàn)平方米、其他政策類住房350萬(wàn)平方米；多年前取消經(jīng)濟(jì)適用房的上海也將在今年“重拾”經(jīng)濟(jì)適用房，保證年內(nèi)開(kāi)工400萬(wàn)平方米，今后5年共建經(jīng)濟(jì)適用房約2000萬(wàn)平方米、30萬(wàn)套，規(guī)模約占同期新建住宅規(guī)模的20%；深圳則計(jì)劃年內(nèi)建設(shè)保障性住房4.58萬(wàn)套、建筑面積228.4萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房占0.78萬(wàn)套、38.4萬(wàn)平方米，并以政府直接建設(shè)為主。
住房保障工作對(duì)市場(chǎng)預(yù)期自然也存在影響。建設(shè)部副部長(zhǎng)姜偉新近日提出，今年建設(shè)部要抓緊做好住房保障、中等收入家庭住房問(wèn)題、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等三項(xiàng)工作。規(guī)定各地公布住房建設(shè)計(jì)劃，就是給老百姓吃一顆“定心丸”，讓他們有一個(gè)市場(chǎng)預(yù)期。“如果說(shuō)房貸政策是為了有效抑制投資需求，那么，大力發(fā)展保障性住房就是要分流剛性需求，從而通過(guò)全面調(diào)節(jié)需求來(lái)控制房?jī)r(jià)。”薛建雄表示。
他還以上海為例，“1月上海商品住宅的成交量?jī)H7435套，而保障性的動(dòng)遷配套房的成交量卻達(dá)8473套，保障性房源的交易超過(guò)了市場(chǎng)房源的交易，表明政府提供住房的能力強(qiáng)大，而這些均價(jià)只有4000元/平方米左右的保障性房源使市民的購(gòu)房成本大幅下降，穩(wěn)定了前期市民擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而急于買(mǎi)房的情緒。” (記者 李和裕)
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