券商最近公布的研究報(bào)告認(rèn)為，今年上半年全國樓市銷售強(qiáng)勁、主要城市“去庫存化”接近尾聲；同時(shí)，由于過去一年新開工面積明顯不足，新增供應(yīng)乏力。因此，下半年，商品房供應(yīng)將持續(xù)“偏緊”，尤其是一線城市，供求矛盾可能進(jìn)一步加劇。同時(shí)，在房?jī)r(jià)上漲影響下，房地產(chǎn)企業(yè)今年的銷售毛利率預(yù)期將上漲。
新開工恢復(fù)尚待時(shí)日
業(yè)內(nèi)對(duì)于樓市供應(yīng)的判斷，主要是基于新開工面積的增幅。而2008年初以來，全國樓市新開工情況持續(xù)低迷，導(dǎo)致今年下半年商品房新增供應(yīng)趨于緊張。
國信證券分析師方焱指出，從累計(jì)數(shù)據(jù)看，去年二季度開始，新開工面積急劇萎縮，至今仍然低迷，今年前5個(gè)月累計(jì)新開工面積下降16.1%，比1-4月份的降幅擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。從每月新開工面積增速看，2007年9月開始就呈下降趨勢(shì)。根據(jù)方焱匡算，由于2008年二季度新開工面積減少，將導(dǎo)致今年下半年商品房供給與往年均值相比減少2.62億平方米。而新開工面積的恢復(fù)至少還需要一個(gè)季度。
長(zhǎng)城證券分析，2005年以來，全國竣工面積一直小于銷售面積， 2008年供求關(guān)系出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，市場(chǎng)處于供過于求。主要原因是銷量下降了20%左右。另外，近三年以來，土地購置面積一直只有銷售面積的60%左右，長(zhǎng)期供應(yīng)堪憂。
從一線城市看，供求關(guān)系更加緊張。去年銷量大幅下降38%，才使得供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，但同時(shí)供給也在萎縮，2008年竣工面積同比下降23%，新開工面積和土地購置面積分別下降了8%和24%。而2005年以來，四大一線城市土地購置面積一直只占銷售面積的30%左右，長(zhǎng)期供求矛盾更加尖銳。
在去庫存化方面，按最近4周的平均銷量計(jì)算，長(zhǎng)城證券跟蹤的13個(gè)城市平均消化時(shí)間為26周(6個(gè)月)。按今年上半年的銷量來計(jì)算，則平均消化時(shí)間為36周(9個(gè)月)，總體來看，短期供求基本平衡。但上海、杭州、南京等城市“供不應(yīng)求”的情況較嚴(yán)重。
房企毛利率將走高
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年商品房原材料價(jià)格仍處于低位，2007年的高價(jià)土地將在今后幾年分?jǐn)傁?008年的土地多數(shù)以底價(jià)成交，因此，隨著房?jī)r(jià)走高，今年下半年房企銷售毛利率有望走出低谷。
渤海證券報(bào)告指出，按照項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，商品房銷售毛利率在2008年下半年是谷底，今年上半年已提升。如果今年下半年的房?jī)r(jià)與上半年持平，預(yù)計(jì)今年的銷售毛利率同比增長(zhǎng)38.72%。項(xiàng)目結(jié)算滯后于項(xiàng)目銷售，因此商品房結(jié)算毛利率在今年上半年處于谷底，下半年將有所提升；在目前的房?jī)r(jià)水平下，今年商品房結(jié)算毛利率年將同比增長(zhǎng)3.15%。
在銷售擴(kuò)大和毛利率回升的影響下，房地產(chǎn)公司今年整體業(yè)績(jī)被看好。長(zhǎng)城證券分析，如果2009年房?jī)r(jià)漲幅5%、銷量增長(zhǎng)20%-25%，行業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)10%。如果2010年房?jī)r(jià)漲幅10%-12%、銷量增長(zhǎng)10%-15%，行業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)25%左右。而房?jī)r(jià)上漲對(duì)于項(xiàng)目毛利率低的公司，具有更強(qiáng)的業(yè)績(jī)和重估價(jià)值的推動(dòng)性。
銷售利潤(rùn)率與財(cái)務(wù)杠桿提升空間決定企業(yè)的業(yè)績(jī)。面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)回暖，價(jià)格繼續(xù)上行，那些毛利率偏低、三項(xiàng)費(fèi)用存在下調(diào)空間、在去年去杠桿化使得負(fù)債率明顯降低的房企，其業(yè)績(jī)將有更大的改善空間。
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