去年的這個時候，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩有一個關于房價的妙論廣為流傳：股市下跌的時候就像一滴水一樣，“嘩”一下就掉下來了，所以股市經(jīng)常有跌停；而房價不會是這樣的，房價會像一滴松油一樣，看著會下跌，但是卻跌不動。
今年的這個時候，這滴“松油”終于跌下來了。
從年初、年中羞答答地暗降，到年底一步到位地狂降，雖然已在意料之中，但京城樓市年末的跳水行情還是讓不少業(yè)內(nèi)人士都感到吃驚。
2008年的樓市在中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進程中注定將留下濃重的一筆。從1998年房改開始，中國的房地產(chǎn)市場走了整整10年的牛市，從前些年的慢牛到去年的瘋牛，終于在2008年迎來了大調(diào)整、大轉(zhuǎn)折。“這是最壞的年代，也是最好的年代。”從來沒有哪一年能像2008年這樣涌現(xiàn)出這么多的地產(chǎn)新聞，也從來沒有哪一年能像2008年這樣讓房地產(chǎn)記者如魚得水。
SOHO中國董事長潘石屹在獲知我們的年終專稿策劃后，不僅表示堅決支持，潘總還特意寫來一封新年賀詞，與大家分享他這一年的所感所悟。
現(xiàn)在，就讓我們用手中的筆，和讀者一起見證2008年樓市的起起伏伏、得得失失。
短短的一年時間內(nèi)，隨著樓市交易量的持續(xù)低迷，特別是近段時間內(nèi)，房地產(chǎn)公司歲末“斷臂”促銷，不少樓盤出現(xiàn)了開盤價低于周邊二手房價格的現(xiàn)象，讓資金實力本來就不強的中介公司面臨著更加嚴峻的生存問題，有數(shù)據(jù)顯示，北京一年內(nèi)關閉的中介門店數(shù)量達到1500家。這一場自“中天”攜款潛逃為序幕而波及整個房地產(chǎn)市場的危機，最先垮掉的可能就是中介公司，而隨著歲末的來臨，這場危機將會愈演愈烈。
預計全年交易量降40％
迫使北京50％大中介公司“退市”
在奧運前，公交車上每天全能聽到“租房買房就找千萬家”的廣告，這個曾經(jīng)在2005年就被評為北京市一級資質(zhì)的大型中介公司卻突然宣布退出資金監(jiān)管體系。12月15日，北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司正式向北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會提出停止從事北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務的書面申請。而這在北京過去的一年內(nèi)并不是一個個別案例，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從去年12月至今，北京已經(jīng)先后有28家中介公司退出了“資金監(jiān)管”，也就意味著失去了完整從事二手房交易的能力。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)只有屈指可數(shù)的56家。而自2007年年底至今，共有27家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，退出比例近50％。
據(jù)了解，面對每況愈下的交易量，許多經(jīng)紀公司不得不關閉門店或是采取網(wǎng)絡賣房的方式減少開銷。同時，一些資金實力不充裕的公司為了能獲得更多的周轉(zhuǎn)資金，紛紛采取退出二手房資金監(jiān)管、收回100萬元保證金的方式來自保。
記者了解到，造成這樣的原因出現(xiàn)，主要是由于二手房交易量的下滑和房價的下跌，以往通過現(xiàn)金收房、賺取差價的中介公司，面臨著極大的生存壓力。
據(jù)中大恒基的全年研究報告顯示，2007年12月開始的成交量萎縮使2008年北京的二手房市場持續(xù)了一整年的寒冬，發(fā)展了幾年的賣方市場轉(zhuǎn)變成買方市場。濃郁的觀望情緒更是使今年1-11月的二手房成交量維持在4.99萬套，預計全年成交量在5.48萬套左右，而去年這一交易數(shù)量為9.5萬套。進入12月以來，北京實際二手房成交均價為8850元，這一價格比2007年成交均價1.085萬元下降18.4%。
1500家門店退出市場
“地毯式”擴張模式終結(jié)
今年初，北京最大的中介公司中大恒基宣布關閉旗下100家門店，拉開了北京中介公司“閉店”的序幕。此后不久，北京又一家大型中介公司信一天宣布關閉旗下所有門店正式退出中介行業(yè)，也意味著自去年深圳“中天”事件開始的中介行業(yè)危機正式影響到了北京。
當北京中介行業(yè)正在為這場由南向北刮來的危機“焦頭爛額”時，2008年3月，北京京信房地產(chǎn)經(jīng)紀公司又爆出了攜款潛逃事件，讓本已備受爭議的中介誠信問題再次處于風口浪尖上，至此北京中介行業(yè)集體調(diào)整正式開始。
面對行業(yè)的不景氣，2008年4月，北京兩大中介公司“我愛我家”和“鏈家地產(chǎn)”紛紛下調(diào)了收費標準，中介從最初的3％調(diào)整為2.5％，而一些中小公司甚至出現(xiàn)了1.8％左右的收費標準。
但是隨著奧運臨近，市場更加冷淡，下調(diào)中介費并沒能為中介公司帶來根本性好轉(zhuǎn)。2008年8月，我愛我家宣布選擇性關閉門店。
金九銀十的到來并沒有像往年那樣出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)暖，在歲末的臨近，中介行業(yè)的閉店風更加猛烈。2008年11月港資中介公司中原宣布閉店20％，隨后港資中介公司美聯(lián)地產(chǎn)也放出了減少門店的消息。
在粗數(shù)北京近一年來關閉門店數(shù)量時，我愛我家經(jīng)紀公司副總裁胡景暉給出了這樣的數(shù)據(jù)，目前北京二手房門店數(shù)量已經(jīng)從最高峰的3500家銳減到2000家左右，整個一年間北京相繼關閉的門店數(shù)量達到了1500家，占到了行業(yè)總數(shù)的40％以上。
導致如此之多的門店關閉，與整個一年來房地產(chǎn)行業(yè)危機有著莫大的關系，但是自觀行業(yè)本身，惡性競爭為閉店風波埋藏了不可避免的隱患。
從2003年到2007年，短短4年間，北京二手房成交量增長達到了179%，可以說相當迅猛。伴隨著二手房交易量的增長，中介行業(yè)魚龍混雜的情況尤為嚴重。根據(jù)北京市中介行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)字顯示，到2007年底，經(jīng)備案取得《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書》（資質(zhì)證書）的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)2545家，分支機構(gòu)3003家，取得《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》的45436人。
但是隨著近兩年二手房規(guī)范政策陸續(xù)出臺，不吃差價、交易資金監(jiān)管、存量房網(wǎng)上簽約讓以往現(xiàn)金收房、挪用客戶交易資金等中介不規(guī)范行為受到了非常大的限制甚至無法施展，而這成為中小型中介公司失去生存優(yōu)勢、單店運營能力下降以至于最后關閉的“導火索”。
隨著歲末的來臨，新房促銷的力度不斷加大，個別區(qū)域出現(xiàn)了一、二手房倒掛現(xiàn)象明顯，進一步搶占了二手房市場，讓本已處于水深火熱的中介行業(yè)更是“火上澆油”。（記者 賴大臣）
記者手記
新盤低于舊房46％開盤
“倒掛”讓中介行業(yè)境況更加危險
進入12月以后，北京石景山、朝陽、通州等區(qū)域一些新盤紛紛以低價入市，個別一手樓盤均價低于周邊二手房均價最高達到46%，其價格每平方米也相差多達幾千元。對此，我愛我家市場研究中心認為，一手房的低價入市會給二手房帶來極大的沖擊，勢必帶動周邊二手房價迅速回落，樓市的價格戰(zhàn)有可能進一步升級。
11月15日，位于北京石景山區(qū)西玉泉路的遠洋·沁山水，以每平方米1.1萬元低價開盤。而相隔不遠處同樣是遠洋地產(chǎn)開發(fā)的遠洋山水二手房，10月份成交價卻一度達1.2萬-1.3萬元/平方米。周邊的二手房玉阜嘉園和百朗園均價也都在1.2萬元/平方米以上。
遠洋·沁山水的低價策略為它帶來了單日8億元的銷售量，同時也拉開了北京一、二手房價倒掛的序幕。
就在遠洋·沁山水開盤一周后，位于北京廣渠路的首城國際中心又以1.08萬元/平方米的起價高調(diào)入市。該樓盤均價1.3萬元/平方米，遠低于其附近均價高達2萬元/平方米的樂城國際。
北京多個區(qū)域的一手房價紛紛跳水，讓周邊價格一直堅挺的二手房面臨著尷尬境地。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，就在遠洋·沁山水剛開盤的一周內(nèi)，二手房客戶登記量普遍下降了三成左右，二手房業(yè)主的價格心理預期也略有松動，議價空間有所加大，該區(qū)域二手房的成交價格微幅下降在3%-5%左右。
來自我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，11月北京二手房創(chuàng)年內(nèi)價格最大跌幅，二手商品房的交易均價則較前月回落了8.41%。
業(yè)內(nèi)稱，新一輪價格戰(zhàn)即將開始。以往新盤的定價往往以周邊二手價格為主要參照目標，但是隨著樓市滯銷的壓力加大，許多新盤的開盤價低于周邊二手房價格的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，勢必拉動二手房價格的下調(diào)，反之二手房價又作用到新房上，因此會出現(xiàn)價格的惡性循環(huán)。
盡管目前北京市80％的新房位于五環(huán)之外，而二手房主要集中在四環(huán)以內(nèi)，兩者能形成彼此競爭的區(qū)域并不多，但是隨著新房的降價促銷，在同一區(qū)域內(nèi)對購房者而言新房的誘惑力要明顯大于舊房。（記者 賴大臣）
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