2007年珠三角城市的地價(jià)、樓價(jià)的狂歡，在2008年顯然無(wú)力繼續(xù)。前日舉行“國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)高峰論壇”上發(fā)布了《廣東省城市地價(jià)報(bào)告》，對(duì)各城市的地價(jià)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。
珠三角城市的地價(jià)和樓價(jià)情況究竟如何？現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是否調(diào)整到位？本報(bào)選取了珠三角幾個(gè)指標(biāo)性城市——深圳、佛山、惠州和江門(mén)，對(duì)其從去年9月份到現(xiàn)在的樓價(jià)情況和土地供應(yīng)情況進(jìn)行了解分析。
在這個(gè)夏季，珠三角城市的樓市，普遍感覺(jué)到冷空氣來(lái)襲：土地流拍情況頻頻發(fā)生，各地樓價(jià)普遍回調(diào)，有些樓盤(pán)的降幅甚至達(dá)到了50%。
從土地推出的情況來(lái)看，全年深圳僅推少量居住用地，而且上半年來(lái)，多塊居住用地流拍，截至昨天，今年以來(lái)，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓?zhuān)鴺敲娴貎r(jià)分別跌至6800元/㎡和3400元/㎡；佛山的情況也并不理想，上半年市中心準(zhǔn)備推出的大型地塊也遭遇流拍；2008年上半年，江門(mén)市只舉辦了一次商業(yè)住宅建設(shè)用地拍賣(mài)會(huì)，拍賣(mài)一塊由廢舊工廠(chǎng)改造的商業(yè)建筑用地，但由于沒(méi)有開(kāi)發(fā)商進(jìn)行競(jìng)標(biāo)而流拍。
土地市場(chǎng)的冷清，同樣也影響到樓市的成交情況，從2月份開(kāi)始，深圳樓價(jià)連續(xù)下調(diào)，最新報(bào)出5月份的均價(jià)為11014元/㎡；而佛山的樓價(jià)持續(xù)在5字頭徘徊，在4月份甚至出現(xiàn)了5209元/㎡的樓價(jià)，比去年11月份樓價(jià)最高峰時(shí)的6822元/㎡銳減了1/4左右；深受深圳影響的惠州樓價(jià)也是深度潛水，惠城區(qū)6月份商品房網(wǎng)上預(yù)售均價(jià)為4850元/㎡，比去年最高峰時(shí)的6245元/㎡下降了1/4左右。
江門(mén)
今年主推城中村改造用地
江門(mén)樓市一直被認(rèn)為是珠三角地區(qū)的樓市洼地，電梯洋房的樓價(jià)一直維持在2000元左右的低水平，但從2006年開(kāi)始，隨著外來(lái)大型房地產(chǎn)商的登陸，江門(mén)樓價(jià)迅速攀升，在最火爆的2007年，部分樓盤(pán)的電梯洋房的樓價(jià)已經(jīng)攀升至5000元左右，去年全年的均價(jià)為3436元/㎡。目前，由于交易量的持續(xù)下降，江門(mén)的樓價(jià)正在振蕩調(diào)整，但短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)的可能性不大。
“到目前為止，江門(mén)還沒(méi)有成功拍賣(mài)出一塊商業(yè)住宅建設(shè)用地。”據(jù)江門(mén)市國(guó)土資源局土地利用管理科的楊小姐介紹，2008年上半年，江門(mén)市只舉辦了一次商業(yè)住宅建設(shè)用地拍賣(mài)會(huì)，拍賣(mài)一塊由廢舊工廠(chǎng)改造的商業(yè)建筑用地，但由于沒(méi)有開(kāi)發(fā)商進(jìn)行競(jìng)標(biāo)而流拍。
目前雖然即將有兩塊城中村改造的住宅用地推出市場(chǎng)，不但面積小，地段相對(duì)比較差，按照城市規(guī)劃的要求，還不能建成高層洋房，因此價(jià)格比較低。楊小姐表示，今年推出市場(chǎng)的土地將會(huì)以城中村改造用地為主，面積大部分為6000平方米到20000平方米之間。
深圳
主要以消化存量土地或舊城改造用地為主
進(jìn)入2008年，深圳樓市出現(xiàn)連續(xù)多月的“量?jī)r(jià)齊跌”局面，居住用地出讓也遭遇連續(xù)流拍的重創(chuàng)。截止到昨天，今年以來(lái)，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓?zhuān)瑯敲娴貎r(jià)分別跌至6800元/平方米和3400元/平方米。
深圳市土地房產(chǎn)交易中心資深工作人員告訴記者，原流拍的多塊居住用地是否再重新掛牌出讓還要進(jìn)一步看市場(chǎng)是否轉(zhuǎn)暖的情況，初步計(jì)劃，今年下半年深圳將推出少量居住用地出讓?zhuān)饕獙⒓性谏钲谔貐^(qū)外。
由于到目前為止，深圳樓市預(yù)期轉(zhuǎn)暖的情況不明顯，樓市調(diào)整仍在繼續(xù)，預(yù)計(jì)今年居住用地出讓的“地王”價(jià)格很難超過(guò)去年。同時(shí)，受深圳土地資源供給有限影響，未來(lái)特區(qū)內(nèi)將主要以消化存量土地或是舊城改造用地為主，在特區(qū)外推出的用地絕對(duì)數(shù)量也將呈減少趨勢(shì)。
深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局測(cè)算小組分析指出，從市場(chǎng)角度來(lái)看，目前深圳房?jī)r(jià)的下跌是對(duì)近幾年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的一種調(diào)整，隨著房?jī)r(jià)的逐步回落，表明房地產(chǎn)在逐步回歸理性。從整體來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于發(fā)展調(diào)整階段。
佛山
樓市過(guò)剩樓價(jià)長(zhǎng)時(shí)間在“5字頭”徘徊
根據(jù)佛山市建設(shè)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，佛山的樓價(jià)都在5字頭徘徊，成交均價(jià)都比去年最高的樓面地價(jià)還要低幾百元，在4月份甚至出現(xiàn)了5209元/㎡的樓價(jià)，比去年11月份樓價(jià)最高峰時(shí)的6822元/㎡的樓價(jià)銳減了1/4左右。
自從去年9月份出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來(lái)，佛山樓市無(wú)論是成交量還是成交均價(jià)，都出現(xiàn)了變化。
成交量下降，是否意味著佛山樓市將出現(xiàn)樓市供過(guò)于求的局面？有媒體甚至報(bào)道，佛山每年新增家庭為1.79萬(wàn)戶(hù)，每戶(hù)購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子，每年可消化179萬(wàn)平方米的房子，與佛山1000萬(wàn)平方米的供應(yīng)量有很大差距，佛山將面臨住房過(guò)剩的情況。情況是否果真如此呢？
佛山市房協(xié)市場(chǎng)研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任駱儀克稱(chēng)，佛山的市場(chǎng)與其他城市有一定區(qū)別，佛山主要置業(yè)人群都是二次甚至多次置業(yè)者，僅僅用新增家庭的數(shù)量來(lái)判斷佛山的住房需求，顯然是不合適的。而至于是否會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售，不會(huì)不管市場(chǎng)而盲目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在銷(xiāo)售淡季的時(shí)候，供應(yīng)量也會(huì)有所減少，供需時(shí)間的關(guān)系，會(huì)在不斷調(diào)整中趨向平衡。
惠州
超過(guò)130萬(wàn)平方米的待售存量
深惠一小時(shí)生活圈效應(yīng)和深圳房?jī)r(jià)高企使相鄰最近的惠州得益，但深圳樓市的降溫也使惠州“感冒”不輕。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前惠州市區(qū)存在著超過(guò)130萬(wàn)平方米的待售存量，而且今年惠州市區(qū)計(jì)劃建設(shè)的商品房面積有900多萬(wàn)平方米，但現(xiàn)在每月銷(xiāo)售量均在不足千套的水平徘徊，由此可見(jiàn)，今年惠州市場(chǎng)上商品房的積壓情況將十分嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商也將面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
惠州市房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)劉小波表示，惠州本土市場(chǎng)已趨于飽和，市場(chǎng)沒(méi)有打開(kāi)，市民觀(guān)望情緒嚴(yán)重，現(xiàn)有在售樓盤(pán)可能要3~5年才能消化。
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