樓市調(diào)控效果正在不斷顯現(xiàn)，上海樓市在成交量持續(xù)數(shù)月下滑的同時(shí)，房價(jià)漲幅也大幅收縮。最新的月度報(bào)告顯示，今年1月上海樓市綜合指數(shù)為1959點(diǎn)，較去年12月上升34點(diǎn)，環(huán)比漲幅1.8%，漲幅下降50%。其中，1月上海住宅指數(shù)為1878點(diǎn)，較去年12月上升31點(diǎn)，環(huán)比漲幅1.7%，漲幅下降53%。分析師認(rèn)為，月度漲幅較前期有明顯收縮，上海房價(jià)慣性上漲態(tài)勢已成“強(qiáng)弩之末”。
數(shù)據(jù)顯示，1月上海新建住房成交規(guī)模156.8萬平方米、15671套，與去年同期相比減少17.6萬平方米，降幅達(dá)10.1%。同時(shí)，根據(jù)1月對143個(gè)、總規(guī)模1181.4萬平方米的樣本樓盤所作的調(diào)查，有41.7%的樣本樓盤價(jià)格上漲，平均漲幅為4.75%，但漲價(jià)樓盤占比和平均漲幅均較去年12月有較大下降；另有7.3%的樣本樓盤價(jià)格下降，平均降幅為2.47%。
二套房貸政策是拐點(diǎn)
自去年9月28日央行發(fā)布二套房貸政策之后，上海樓市的成交量就持續(xù)了長達(dá)3個(gè)月的大幅下滑之勢。天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅成交量從去年9月的207.21萬平方米高位，下滑到去年10、11、12月的168.73萬、139.61萬和111.65萬平方米，環(huán)比降幅分別達(dá)18.6%、17.3%和20%。在短短3個(gè)月時(shí)間里，商品住宅的成交量累計(jì)下滑了近一半。而在二套房貸出臺(tái)前的前9個(gè)月時(shí)間里，商品住宅的成交量已高達(dá)1675.04萬平方米，相當(dāng)于2006年1677.5萬平方米的成交量。
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，二套房貸政策是上半年過熱的樓市向下調(diào)整的一個(gè)政策性拐點(diǎn)。對于購房者來說，2008年將是最受益的一年。政府在今年還將更加嚴(yán)格地限制過度的需求，以保障真實(shí)需求。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海房價(jià)經(jīng)過連續(xù)數(shù)月的漲幅放緩，局部樓盤價(jià)格出現(xiàn)下跌，加上淡季成交低迷，購房者心態(tài)已發(fā)生轉(zhuǎn)變，從抱怨房價(jià)瘋漲、心情焦慮轉(zhuǎn)變?yōu)槌謳庞^望、等待時(shí)機(jī)。
萬科降價(jià)風(fēng)刮到上海
萬科繼在廣州、深圳等地之后，將首次在上海地區(qū)進(jìn)行優(yōu)惠銷售。據(jù)悉，萬科旗下的上海萬科房地產(chǎn)有限公司將在元宵節(jié)(2月21日)對旗下部分樓盤進(jìn)行集中優(yōu)惠銷售，優(yōu)惠幅度達(dá)到5%，這也是該公司在上海促銷力度最大的一次。上海萬科有關(guān)人士表示，此次促銷并不能說是“降價(jià)”，而只是為了春節(jié)期間“回饋老客戶”所進(jìn)行的優(yōu)惠活動(dòng)。
在上海之前，萬科去年底已經(jīng)在廣州、深圳等地率先大規(guī)模降價(jià)銷售，并幾乎成為當(dāng)?shù)貥潜P降價(jià)的領(lǐng)頭羊。但是，在上海，萬科樓盤銷售價(jià)格一直沒有什么變化。目前，萬科在上海有7個(gè)在售樓盤，這些樓盤正在進(jìn)行一次性付款購房優(yōu)惠活動(dòng)，折扣只有1%至2%。相比之下，此次“春節(jié)回饋”的促銷力度，對上海萬科來說幅度確實(shí)相當(dāng)大。
按照萬科董事長王石的判斷，樓市調(diào)整還將會(huì)持續(xù)。王石表示，萬科樓盤降價(jià)銷售，是萬科提前啟動(dòng)樓市應(yīng)對模式的策略之一。
建設(shè)部三措施穩(wěn)定房價(jià)
建設(shè)部副部長姜偉新近日提出，今年建設(shè)部要抓緊做好三項(xiàng)工作：一是要抓緊完善住房保障體系；二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時(shí)，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項(xiàng)重要任務(wù)；三是堅(jiān)決貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項(xiàng)部署，抑制房價(jià)過快上漲。專家學(xué)者普遍認(rèn)為，今年樓市調(diào)控將更為理性和成熟。
姜偉新表示，“總的原則是既要防止房價(jià)過高過快上漲，也要防止過快過猛下降。”但他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前，重點(diǎn)還是要防止和抑制房價(jià)過高過快上漲。各地建設(shè)部門要從大局出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)房價(jià)大幅波動(dòng)對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和民生的重大影響。
機(jī)構(gòu)料調(diào)控下半年放松
2007年樓市宏觀調(diào)控的一大亮點(diǎn)，就是房貸新政、加息等市場化調(diào)控手段的運(yùn)用。隨著收緊房貸和數(shù)次加息的“累積效應(yīng)”發(fā)力，目前各地的房地產(chǎn)市場普遍降溫，取得了比較明顯的效果。
花旗集團(tuán)最近發(fā)表的研究報(bào)告稱，目前內(nèi)地一些城市的房地產(chǎn)價(jià)格正出現(xiàn)調(diào)整，再加上內(nèi)地A股市場下跌，反映出之前推出的宏調(diào)措施已經(jīng)奏效。花旗集團(tuán)預(yù)測，在美國經(jīng)濟(jì)衰退可能拖累內(nèi)地出口的陰影籠罩下，內(nèi)地未必會(huì)推出新一輪的打壓樓市調(diào)控措施。如果調(diào)控樓市過緊，房價(jià)急跌，可能會(huì)對內(nèi)地整個(gè)銀行體系構(gòu)成負(fù)面影響。
知名房地產(chǎn)顧問公司高力國際的報(bào)告稱，最近內(nèi)地股市隨著美國股市回調(diào)，必然對住宅購買者產(chǎn)生負(fù)面的財(cái)富效應(yīng)。內(nèi)地居民財(cái)富積累發(fā)生逆轉(zhuǎn)，將打擊民眾的購買熱情，即使并未影響到他們的經(jīng)濟(jì)承受力時(shí)也是如此。
高力國際預(yù)計(jì)，2008年如果中國對美國貿(mào)易盈余縮小，將減輕美國要求人民幣升值的壓力。這將改變市場的預(yù)期，流入內(nèi)地市場的投機(jī)熱錢因此會(huì)有所減少，使中國政府有空間來放松緊縮政策。高力國際預(yù)期，這種調(diào)控放松的狀態(tài)可能會(huì)在2008年下半年出現(xiàn)。
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