“房貸新政”為何阻力重重
據(jù)建設(shè)部稱(chēng)，到2006年底，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房已經(jīng)達(dá)到27平方米，是改革開(kāi)放前6平方米的四倍多，居住條件顯著改善。發(fā)展中也有問(wèn)題，主要是近幾年住房市場(chǎng)失靈，房?jī)r(jià)上漲較快，買(mǎi)不起房，租不起房，還不起貸，望房興嘆的居民趨于增多。
坊間對(duì)房改的抱怨明顯上升。鑒于此，從2004年起，國(guó)家著手調(diào)控樓市。2007年下半年，監(jiān)管層又出臺(tái)了“房貸新政”重拳，旨在打壓住房投資(投機(jī))需求，遏制房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭。
關(guān)注房地產(chǎn)的人很快觀察到，“新政”出臺(tái)不久，各種抱怨、阻撓、抵制乃至反對(duì)的聲音就粉墨登場(chǎng)了。有的說(shuō)，“新政”是飲鴆止渴；也有的說(shuō)，“新政”損害了窮人的利益；還有的說(shuō)，“新政”對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)有大的影響，甚至有人預(yù)言(實(shí)際上是希望)，“新政”會(huì)再次成為“空調(diào)”。同時(shí)，旨在阻撓落實(shí)“新政”的各種對(duì)策，也在緊鑼密鼓地研判并加緊實(shí)施。例如，關(guān)于第二套住房標(biāo)準(zhǔn)的界定，監(jiān)管層、央行、國(guó)有大銀行和小銀行以及外資銀行等，分別給出了自己的解讀。“囤地”、“捂盤(pán)”者也大有人在。這表明，“房貸新政”已經(jīng)威脅到某些人的既得利益，阻撓“新政”的力量正在蓄積。因此，分清誰(shuí)是“新政”的反對(duì)者，想法化解他們的對(duì)抗，是落實(shí)“房貸新政”的首要任務(wù)。
賣(mài)地已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的重要源泉
土地是城鎮(zhèn)住房的載體。各級(jí)地方政府，尤其是城市政府，獨(dú)家壟斷了土地供給。他們以極低的價(jià)格收購(gòu)農(nóng)民的土地，再轉(zhuǎn)手高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，穩(wěn)定地獲取了巨額收益。據(jù)2004年國(guó)土資源部公報(bào)數(shù)據(jù)：“1992年至2003年，全國(guó)土地出讓金收入累計(jì)超過(guò)1萬(wàn)多億元，其中近三年累計(jì)達(dá)9100多億元。”2005年在國(guó)家收緊“地根”的情況下，土地出讓金總額仍達(dá)5505億元；2006年則攀升到7000多億元的歷史高峰。賣(mài)地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉。有些城市財(cái)政收入的一半來(lái)自土地轉(zhuǎn)讓收入，被戲稱(chēng)為“土地財(cái)政”。
凡是當(dāng)家的人都知道，錢(qián)雖然不是萬(wàn)能的，但沒(méi)有錢(qián)是萬(wàn)萬(wàn)不能的。這些年城市修馬路、建廣場(chǎng)、蓋高樓，還有發(fā)獎(jiǎng)金、出國(guó)考察，搞政績(jī)工程、形象工程等，用的大都是賣(mài)地的錢(qián)。如今政府又開(kāi)始搞民生工程，諸如“低保家庭”應(yīng)保盡保，增加就業(yè)，發(fā)展教育，醫(yī)療保險(xiǎn)、住房保障，環(huán)境保護(hù)等等，都需要大量財(cái)力支持。在這種情況下，如果不折不扣地實(shí)施“房貸新政”，把住房(投機(jī))需求和住房?jī)r(jià)格壓下去，無(wú)疑會(huì)斷了地方政府的財(cái)路，與自己過(guò)不去。地方政府首長(zhǎng)面臨著兩難選擇：要錢(qián)還是要國(guó)家政策。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，地方政府肯定會(huì)首先設(shè)法保住錢(qián)袋子，其次才考慮如何應(yīng)對(duì)上峰問(wèn)責(zé)。如果所有的地方政府都如此辦理，“新政”再次成為“空調(diào)”并不是不可能的。
另外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP有重要貢獻(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直保持著年均14%以上的增長(zhǎng)速度，其增加值占GDP的比重已經(jīng)超過(guò)4.5%，且有不斷上升的趨勢(shì)。如果再加上對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)會(huì)更大。在以GDP論英雄的時(shí)代，打壓樓市，不啻是打壓GDP。一個(gè)理性的地方政府首長(zhǎng)必然會(huì)慎重考量。不到萬(wàn)不得已，他們不會(huì)拿自己的政績(jī)和仕途開(kāi)玩笑。
還有一個(gè)拿不到臺(tái)面上的問(wèn)題是，有些政府官員，尤其是主管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的官員，已經(jīng)從城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)管制中得到若干“灰色”乃至“黑色”收入，嘗到了壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的“甜頭”。如今國(guó)家要規(guī)范住房市場(chǎng)，對(duì)他們的潛在威脅是不言而喻的。這可以解釋?zhuān)胤秸賳T為什么總是站在開(kāi)發(fā)商一方，或明或暗地抵制樓市調(diào)控政策。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的惟一目的和決定性動(dòng)機(jī)是追求“利潤(rùn)最大化”
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的供給者。他們辛辛苦苦地買(mǎi)地皮，造房子，并不是為了自己消費(fèi)，也不是出于什么“大庇天下寒士俱歡顏”的“社會(huì)責(zé)任”。其惟一目的和決定性動(dòng)機(jī)是通過(guò)造房子、賣(mài)房子，獲取盡可能多的利潤(rùn)，即追求“利潤(rùn)最大化”。如果其他條件不變，樓市越火爆，需求越旺盛，房?jī)r(jià)越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得的利潤(rùn)就越多。因此，面對(duì)著旨在消除房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，抑制住房(投機(jī))需求，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的“房貸新政”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必然本能地進(jìn)行頑強(qiáng)抵制和極力反對(duì)。
房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)非常豐厚，幾近暴利。尤其是近年來(lái)房?jī)r(jià)飆升，著實(shí)使開(kāi)發(fā)商們的腰包急速地鼓起來(lái)。據(jù)胡潤(rùn)版富人排行榜披露的信息，從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)以驚人的速度制造著富豪。2004年百富排行榜中專(zhuān)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的富豪有11位，2005年則升至16位，而2006年則達(dá)到25位。尤其是在排名前10位中，涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的富豪多達(dá)8位，而專(zhuān)營(yíng)地產(chǎn)的則達(dá)到6位。雖然中央政府從2004年開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，但根本無(wú)法阻擋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積聚財(cái)富的速度和更多陌生開(kāi)發(fā)商進(jìn)入百富的行列。
作為當(dāng)今樓市火爆的最大受益者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不希望改變樓市現(xiàn)狀，尤其反對(duì)令他們“睡不著覺(jué)”、“心底發(fā)慌”的“房貸新政”。所以，“新政”出臺(tái)伊始，他們就本能地站到對(duì)立面上去了。人們看到，有的開(kāi)發(fā)商在媒體上制造輿論，散布對(duì)“新政”的懷疑；也有的開(kāi)發(fā)商上下串連，四處游說(shuō)，干擾地方政府實(shí)施“新政”；還有的開(kāi)發(fā)商大量“囤地”，嚴(yán)密“捂盤(pán)”，制造供給短缺假象，企圖渾水摸魚(yú)。作為資本的人格化，開(kāi)發(fā)商的這種選擇是合乎邏輯的。在道德層面上批評(píng)開(kāi)發(fā)商不講“社會(huì)責(zé)任”，無(wú)助于解決樓市面臨的問(wèn)題。
商業(yè)銀行對(duì)“房貸新政”態(tài)度消極
商業(yè)銀行，尤其是小商業(yè)銀行，對(duì)“房貸新政”持有相當(dāng)消極的態(tài)度。我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，都是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%。雖然這部分業(yè)務(wù)當(dāng)前確存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)單個(gè)銀行來(lái)說(shuō)后果未必嚴(yán)重。道理很簡(jiǎn)單，如果貸款人還不起月供，銀行完全可以收回房產(chǎn)。在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的情況下，銀行轉(zhuǎn)手賣(mài)出說(shuō)不定還是一筆好生意。再說(shuō)，購(gòu)房貸款還屬于優(yōu)質(zhì)貸款，對(duì)于業(yè)務(wù)正處在上升階段的中小銀行來(lái)說(shuō)，自然不會(huì)輕易放棄這些機(jī)會(huì)。因此，如果房貸業(yè)務(wù)因?qū)嵤胺抠J新政”而減少了，中小銀行的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)必然會(huì)受到影響。同時(shí)，員工的工資、獎(jiǎng)金和其他福利等也會(huì)嚴(yán)重縮水。這可以解釋?zhuān)瑸槭裁粗行°y行對(duì)“房貸新政”一直按兵不動(dòng)，消極觀望。
圍繞著二套房貸界定標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議，也反映了銀行對(duì)“房貸新政”的消極態(tài)度。“房貸新政”規(guī)定，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。“新政”已經(jīng)出臺(tái)數(shù)月，但關(guān)于二套房貸的界定標(biāo)準(zhǔn)，仍然沒(méi)有形成共識(shí)。在上海，光大、華夏等銀行以“個(gè)人”為單位界定；興業(yè)銀行等以“戶(hù)”為單位界定。外資銀行中，花旗、渣打等銀行以“個(gè)人”為單位界定，東亞、匯豐銀行等則以“戶(hù)”為單位界定。此外，對(duì)已經(jīng)結(jié)清的房貸是否計(jì)算在內(nèi)，不同的銀行也有不同的界定。
二套房貸界定標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議的背后，實(shí)質(zhì)是銀行間對(duì)房貸市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)。例如，有的銀行提出，若中資銀行以“戶(hù)”為單位界定，而外資銀行以“個(gè)人”為單位界定，就會(huì)導(dǎo)致中資銀行客戶(hù)流向外資銀行，形成不公平競(jìng)爭(zhēng)。
令銀行不安的是，如果在落實(shí)“房貸新政”的過(guò)程中，不折不扣地執(zhí)行央行與銀監(jiān)會(huì)關(guān)于“只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人才發(fā)放住房貸款”的規(guī)定，一些資金實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商將難逃資金短缺的“厄運(yùn)”。屆時(shí)銀行已經(jīng)貸出的錢(qián)，能否安全收回就成了問(wèn)題。對(duì)這種壞賬風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，也使銀行對(duì)“房貸新政”心存疑慮。
投機(jī)或投資房產(chǎn)都是重要的理財(cái)方式
城鎮(zhèn)住房，特別是中高檔住房，既是生活必需品，又是重要的投資品。不管是在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，還是在我國(guó)這樣的發(fā)展中國(guó)家，投機(jī)或投資房產(chǎn)，都是重要的理財(cái)方式。我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化加速時(shí)期，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上升，投資或投機(jī)房產(chǎn)回報(bào)甚豐。有媒體稱(chēng)，在上海某些區(qū)位投資房產(chǎn)，一年升值超過(guò)50%，二年達(dá)到1.5倍。北京、廣州和深圳等大城市房?jī)r(jià)增幅也超過(guò)兩位數(shù)。房產(chǎn)的保值增值功能，誘使大量資金進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)還不很理想，投資渠道也比較狹窄，致使許多發(fā)了財(cái)?shù)男I(yè)主不是追加投資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而是選擇比較穩(wěn)健的房產(chǎn)投資。報(bào)載，有一位小業(yè)主為了資產(chǎn)保值，一次購(gòu)買(mǎi)了四套住宅。現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)國(guó)家要開(kāi)征物業(yè)稅，心里非常著急。許多山西和溫州的私企老板組團(tuán)到北京看房，也是在尋找資金出路。據(jù)說(shuō)，北京有40%的房子就是被“炒家”買(mǎi)去了。這是近年來(lái)城鎮(zhèn)住房需求膨脹，價(jià)格飆升的重要原因。“房貸新政”的一個(gè)關(guān)鍵詞，就是力圖把住房投資約束在20%完全商品房的范圍內(nèi)，而把其余80%的市場(chǎng)定位為消費(fèi)品市場(chǎng)。如果“新政”調(diào)控到位，投機(jī)之路就走不通了。所以，“炒房族”反對(duì)“房貸新政”是情理中的事。
需要提及的是，在城市大街小巷隨處可見(jiàn)的地產(chǎn)公司(房屋中介)，也已經(jīng)感到“房貸新政”的威脅。通常9月和10月是二手房市場(chǎng)交易的旺季，被稱(chēng)為“金九銀十”。然而2007年的10月份，二手房市場(chǎng)交易卻十分清淡。許多地產(chǎn)公司感嘆，現(xiàn)在生意很不好做，一個(gè)月賣(mài)不出幾套房子。倘若“房貸新政”真的壓縮了投資需求，這些地產(chǎn)公司員工的飯碗也就岌岌可危了。所以，同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，地產(chǎn)公司也不愿意看到“房貸新政”順順當(dāng)當(dāng)?shù)貙?shí)施。
經(jīng)過(guò)激烈博弈，央行和銀監(jiān)會(huì)前不久對(duì)“房貸新政”中的第二套住房標(biāo)準(zhǔn)給出了新的界定。預(yù)見(jiàn)到可能遇到的阻力和抵抗，央行和銀監(jiān)會(huì)特別強(qiáng)調(diào)各地不得變通執(zhí)行。不出所料，立即有人跳出來(lái)，指責(zé)“標(biāo)準(zhǔn)是一刀切”，“不合理”；也有人自我壯膽、打氣“要沉住氣”，房?jī)r(jià)“2008年5月才能見(jiàn)分曉”等等。有些專(zhuān)家也對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)”能否落實(shí)表示了憂(yōu)慮。
從宏觀層面上看，實(shí)施“房貸新政”，規(guī)范樓市秩序，有益于擠壓樓市泡沫，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，增加全社會(huì)的福祉。但是，在微觀層面上，肯定會(huì)或多或少地?fù)p害地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行和“炒房族”等的切身利益。他們必然會(huì)抱怨、抵制、阻撓乃至反對(duì)“新政”。這幾股力量如果在某一時(shí)點(diǎn)上攪合在一起，其危害不可低估。因此，決策者必須想辦法化解這些阻力。作為基層組織，地方政府有義務(wù)執(zhí)行上級(jí)的政策。中央政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)明紀(jì)律，強(qiáng)令地方政府執(zhí)行“新政”。國(guó)有大銀行負(fù)有服務(wù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的義務(wù)。監(jiān)管層也有必要用多種手段，促使國(guó)有大銀行執(zhí)行“新政”。至于其他的經(jīng)濟(jì)主體，監(jiān)管層只能運(yùn)用法制手段，促其依法經(jīng)營(yíng)，遵守“新政”。
(作者單位：中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)
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