深圳樓市：我心惶恐
近兩個月，深圳房地產(chǎn)市場總體成交偏淡。雖然10月中旬出現(xiàn)小幅回暖，但11月份的季節(jié)性淡季和前期累積的利空因素使市場消極氣氛依然存在。
世聯(lián)行市場分析師楊璐預(yù)計，今年末到明年初，政策與市場的博弈將加劇買賣雙方的觀望情緒。
深圳樓市觀望氣氛持續(xù)濃重，市場參與各方的心態(tài)也在發(fā)生著有趣的變化。
系列調(diào)控的累積效應(yīng)，首當(dāng)其沖是對投資客的影響。據(jù)記者了解，不少投資客紛紛由此淡出市場，市場投資比例明顯下降。
來自深圳中原深港研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月份上半月的成交中，投資比例明顯下降，由9月份的14%降至5%，降幅高達(dá)9個點，而與6月、7月超過20%的比例更是相差甚遠(yuǎn)。世華地產(chǎn)發(fā)布的報告也稱，9月份三級市場的成交以自住客為主，比例占到了9成，這個數(shù)據(jù)在招商置業(yè)等大型公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中也都得到了印證。
而記者從深圳的一些中介機(jī)構(gòu)了解到，投資客的恐慌情緒正在逐漸蔓延。不少投資客已經(jīng)主動將掛牌價調(diào)低了10%左右。有投資客表示，調(diào)控措施一項加一項，未來房價走勢不明朗，還不如趁早獲利了結(jié)，少賺一點也無妨。
投資客抽手，其直接結(jié)果是市場成交慘淡，房價更是出現(xiàn)松動的跡象。一些新樓盤變相降價的行為已經(jīng)屢見不鮮，他們一般通過送裝修、送家電、送管理費等方式來進(jìn)行。
在這樣的情況下，自住買家紛紛動了趁低吸納的心思。
世華地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從7月份政策不斷出臺后，投資客受到較大影響逐步退出了市場，而對于自住客的影響較小，所以自住客比例在整個交易量中比例不斷攀升。同時，目前二手房價存在議價空間，而未來房價走勢又難以預(yù)測，加上結(jié)婚等剛性需求又急需解決，這直接促使了買家的入市。
但并不是所有的自住買家都能為此欣喜，因為銀行貸款收緊，又將不少購房者剛剛?cè)计鸬臒崆椤八賰觥被氐奖c。
由于個貸額度超計劃，部分銀行叫停了二手房貸，對于一手房貸也僅限于在該行擁有房地產(chǎn)開發(fā)貸款的戰(zhàn)略合作伙伴。來自監(jiān)管部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。其中，不少支行上半年就把2007年的額度全部用光。為了兼顧2008年的貸款任務(wù)指標(biāo)，這些支行都停止了住房按揭貸款業(yè)務(wù)。按照慣例，銀行一般都會根據(jù)2007年的貸款發(fā)放情況，來制定2008年的貸款任務(wù)。
黃先生日前就經(jīng)歷這樣一次天堂與地獄的輪回。一個月前，黃先生看好一處房子，無論是房子本身還是價格都令他感到很滿意，他爽快地交了定金，只等房產(chǎn)過戶。但不久，中介告訴黃先生，銀行貸款辦不下來，交易無法完成。更讓黃先生郁悶的是，他交出去的2萬元定金能不能要回來還是個未知數(shù)。因為對方說，銀行貸款辦不下來，屬于黃先生違約。
據(jù)悉，這種情況在一、二手樓的買賣中都存在。
而股市的深幅調(diào)整，也讓不少買家打消了近期購房的想法。自2007年10月16日上證指數(shù)創(chuàng)出新高6124點以后，股市就一直呈現(xiàn)深幅調(diào)整的態(tài)勢，部分投資者今年以來的辛苦付之一炬。李先生就不得不將購房計劃拖延至明年。此前，李先生看中了一套市值150萬元的房子，準(zhǔn)備首付35萬買下來，但不料股市調(diào)整，沒來得及抽身被套牢。“幾天內(nèi)就把首付款吞掉。還是先租房過日子吧。”李先生無奈地說。
買家不入市，地產(chǎn)商心里也會發(fā)毛。在市場成交持續(xù)冷清的情況下，11月深圳又有更多的新樓盤面市。據(jù)深圳中原最新發(fā)布的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，11月份可能有24個項目開盤銷售。而10月份深圳樓市推盤量創(chuàng)出一個小高潮時，面市項目也才有14個。業(yè)內(nèi)人士指出，在目前冷清的市場環(huán)境下，更多的新盤推出，巨大的銷售壓力將帶給深圳樓市更多的不確定因素。而事實上，一些新樓盤變相降價的行為已經(jīng)屢見不鮮，日前，深圳某品牌地產(chǎn)商更以罕有的低價開盤，吸引了市場的廣泛關(guān)注。據(jù)悉，該樓盤最便宜的幾套電梯小高層單位價只有6000多元/平方米，不少高層的單位價格都為7000多元/平方米。
地產(chǎn)中介的日子亦越來越難過。部分地產(chǎn)中介人員已經(jīng)開始走上深圳街頭，高舉簡陋的牌子，四處吆喝所謂的“心水樓盤”。持續(xù)慘淡的成交，正無情地打壓著他們的生存空間。而日前發(fā)生的中天置業(yè)老總攜款潛逃的惡性事件，更是在傷口上又撒上一把鹽。世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華日前在接受媒體采訪時表示，市場觀望氣氛濃厚時，地產(chǎn)行業(yè)并不平靜。據(jù)其了解，今年7月份地產(chǎn)行業(yè)有1600多人被淘汰，8月份有2800多人，9月份有將近5000多人，估計10月份有不低于6000人被淘汰。
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