申宇婧 中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副研究員

李羽潔 中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院全職實(shí)習(xí)生

5月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（下稱《意見》），就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問(wèn)題，從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等十個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)進(jìn)行全面規(guī)范。

《意見》要求，在市縣全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；未經(jīng)同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收集個(gè)人信息等，一時(shí)引發(fā)社會(huì)輿論熱議。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象叢生

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)交易效率水平不高, 行業(yè)整體素質(zhì)還有待提升。首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低，難以為客戶提供有效的后續(xù)保障。現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)難以保障，從而制約其為客戶提供準(zhǔn)確、滿意服務(wù)的能力。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所掌握的供求信息相對(duì)壟斷，其利用信息優(yōu)勢(shì)乃至市場(chǎng)支配地位進(jìn)行高收費(fèi)、捆綁收費(fèi)等行為，增加交易成本，侵害買賣雙方的合法權(quán)益。最后，在固定費(fèi)率收費(fèi)模式下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的傭金取決于房屋最后成交價(jià)格，其有動(dòng)機(jī)也有能力持續(xù)推高房屋售價(jià)，為房地產(chǎn)泡沫堆疊推波助瀾。

推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)正在由增量時(shí)代向存量時(shí)代過(guò)渡。雖然中國(guó)尚未開展房地產(chǎn)普查，但是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興在參加“2022中國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展智庫(kù)論壇”時(shí)曾表示，部分省份的住房空置率最高已近30%。在房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的大背景下，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)向好、規(guī)范發(fā)展，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“軟著陸”的必要前提。去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，多次提及要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

基于此，如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理釋放需求并穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)去存量，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的關(guān)鍵課題。基于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展與去庫(kù)存化的緊迫需求，更加要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)加強(qiáng)專業(yè)化、正規(guī)化建設(shè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)作為第三方中介服務(wù)，對(duì)于房地產(chǎn)的成交起到關(guān)鍵作用，也更需要朝著更加規(guī)范的方向發(fā)展，以服務(wù)當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的總體布局。故而《意見》的出臺(tái)，并非打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，而是為了避免劣幣驅(qū)逐良幣，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。

在房地產(chǎn)“盤庫(kù)存、降存量”的關(guān)口，房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)已轉(zhuǎn)向調(diào)控開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)公司。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70多個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，自2022年6月起，二、三線城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比長(zhǎng)期下降，打破長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期和印象，購(gòu)房者對(duì)交易過(guò)程中產(chǎn)生的各種“隱性成本”也變得更敏感。在此關(guān)頭，加強(qiáng)政府規(guī)制，降低交易成本，更加有助于建立供需平衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入健康發(fā)展的新階段。

為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展騰挪空間

2022年12月，中共中央財(cái)經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占14%。可見，雖然房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，但是房地產(chǎn)行業(yè)依舊是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它對(duì)拉動(dòng)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用依然不容忽視。但是，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的改革也勢(shì)在必行。未來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大方向不會(huì)改變，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎的大戰(zhàn)略將更加堅(jiān)定。

故此，處理好存量經(jīng)濟(jì)與增量經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性，不斷釋放改革紅利應(yīng)成為共識(shí)。今后一段時(shí)期內(nèi)，以《意見》為代表的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將更加精準(zhǔn)、更具協(xié)調(diào)性地作用于房地產(chǎn)的“去泡沫化”，從而為數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)等為代表的新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展騰挪空間。