董少鵬 證券日報副總編輯，人大重陽金融研究院高級研究員

3月2日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在國務(wù)院新聞辦發(fā)布會上就房地產(chǎn)市場投機問題發(fā)表看法，引起廣泛關(guān)注。筆者認為，金融主管部門在兩會前夕發(fā)出明確信號，引導(dǎo)社會各方促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是非常必要的。炒作沒有益處，保障才是根本，要想方設(shè)法消除人們的“住房焦慮”，為高質(zhì)量發(fā)展注入清新之風(fēng)。

從長周期來看，我國住房制度改革有成績，也有教訓(xùn)。住房商品化、市場化有助于解決涉及住房的各類資源的配置矛盾，但也催生了資本為王、囤地囤房、機構(gòu)性炒作房價等負面問題。保障性住房制度作為民生基礎(chǔ)，涉及到規(guī)劃、建造、分配、金融支持、物業(yè)管理、公共服務(wù)對接等多個環(huán)節(jié)。但因保障性住房不是資本為王的領(lǐng)域，在制度建設(shè)上一直存在短板。2016年，習(xí)近平總書記明確提出把“房子是用來住的不是用來炒的”作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本定位，指引房地產(chǎn)市場各項政策加快調(diào)整，不斷增強保障性住房制度建設(shè)，加大資金和資源投入，對投機炒作行為加強遏制。但要達到預(yù)期效果，還需要深入開展工作。

郭樹清此次對房地產(chǎn)亂象發(fā)聲，很直白：“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的，因為持有那么多房產(chǎn)，將來這個市場要是下來的話，個人財產(chǎn)就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟生活就發(fā)生很大的混亂。”他既批評了一部分人“買房博價差”的動機，也預(yù)言了房地產(chǎn)市場可能因供需失衡出現(xiàn)調(diào)整的前景，表達了對經(jīng)濟生活發(fā)生大的混亂的擔(dān)憂。由金融部門主要負責(zé)人直接解析房地產(chǎn)市場的嚴重問題，有助于促進社會共識，共同防范風(fēng)險；也有助于促進保障性住房制度進一步完善，從根本上消除已經(jīng)過度的“住房焦慮”。

當然，大家都希望我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，一方面控制住投機，一方面加快補上保障性住房短板。中央經(jīng)濟工作會議提出，“因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場”。為解決房地產(chǎn)市場過度商業(yè)化的問題，去年以來已推出了一系列措施：2020年8月29日，央行公布“三道紅線”融資新規(guī)，從房企資金需求端下刀，約束房地產(chǎn)債務(wù)增速。2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，對銀行金融機構(gòu)端實行總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控。2021年2月18日，自然資源部宣布，22個重點城市實行住宅用地“兩集中”(集中發(fā)布、集中出讓)，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。隨后，多地土地集中分批次出讓，有利于避免地產(chǎn)企業(yè)過度競爭。

如何能既遏制住市場炒作風(fēng)，又把開發(fā)商、服務(wù)商的從業(yè)理念引導(dǎo)到“賺取長線均衡利潤”上來，是一項重大課題。事實上，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收縮戰(zhàn)線，還有的因資金鏈斷裂走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場不歡迎炒家，但需要服務(wù)。重新構(gòu)造房地產(chǎn)市場的服務(wù)生態(tài)，引導(dǎo)幫助一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)型住房公司，是一條可選的道路。

從2020年住房銷售情況來看，穩(wěn)中有憂。全年全國商品房均價為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%，占固定資產(chǎn)投資的比重達27.26%。2020年商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。其中，住宅銷售額增長10.8%。在滿足剛性需求的同時，通過一系列穩(wěn)價格措施，促使均價漲幅相對2019年略有收窄，取得了穩(wěn)房價的效果。但長期來看，抑制房價過快上漲仍是主要方向，保障性住房建設(shè)仍需快馬加鞭。

據(jù)有關(guān)專業(yè)機構(gòu)測算，2019年我國房企負債總額為年度社融存量的30.31%。這一比例是偏高的，應(yīng)當采取措施壓降。如果社會融資過于集中到某一個領(lǐng)域，其風(fēng)險是不言而喻的。為此，一要降低房地產(chǎn)市場的熱度，既要保證居民住房的新增剛性需求和改善型需求，也要堅決遏制炒房、炒地行為，防止各類房產(chǎn)過度金融化；二要實事求是，補充優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，有效防范化解債務(wù)風(fēng)險；三是，加大對保障性住房的投入力度，盡快形成模式，穩(wěn)步擴大規(guī)模。特別是，要加快落實“租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”這一牽一發(fā)而動全身的政策。（責(zé)任編輯：樂水）