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[統(tǒng)計知識]固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中的問題
關(guān)鍵詞： 固定資產(chǎn) 投資 房地產(chǎn) 開發(fā) 統(tǒng)計 問題
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關(guān)于固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中的若干問題
――國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資司負(fù)責(zé)人答記者問
近年來，固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長引起了社會各界的普遍關(guān)注。在分析引起投資快速增長的主、客觀原因的同時，一些學(xué)者對當(dāng)前固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計中的一些基本概念、分類標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)計方法產(chǎn)生了混淆或質(zhì)疑。為了澄清和說明有關(guān)問題，以便社會各界正確地了解和使用統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行經(jīng)濟分析和判斷。近日，記者就投資統(tǒng)計中的有關(guān)問題采訪了國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資司負(fù)責(zé)人。
問：我國現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計中對投資是如何界定的？
答：統(tǒng)計是一門科學(xué)。統(tǒng)計指標(biāo)的確定要依據(jù)一定的經(jīng)濟理論，遵守國際通行的規(guī)則，采用科學(xué)的統(tǒng)計和調(diào)查方法，以保持統(tǒng)計指標(biāo)的科學(xué)性和國際可比性。我國現(xiàn)行的經(jīng)濟統(tǒng)計指標(biāo)體系是以聯(lián)合國制定的國民經(jīng)濟核算體系為框架、采取國際通行的基本概念和分類標(biāo)準(zhǔn)而制定的，是基本符合我國社會主義市場經(jīng)濟特征和國際慣例的。
1992年，國務(wù)院頒布了《關(guān)于實施新國民經(jīng)濟核算體系方案的通知》，實現(xiàn)了我國核算體系從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌。2003年，我國又開始實施2002年版的《中國國民經(jīng)濟核算體系》。該體系是以1993年出版的、由聯(lián)合國、世界銀行、國際貨幣基金組織、經(jīng)濟合作和發(fā)展組織、歐洲共同體委員會共同編寫的《國民經(jīng)濟核算體系》為基礎(chǔ)，結(jié)合中國國情制定的。該體系通過一系列原則和方法把描述國民經(jīng)濟各個方面的基本指標(biāo)有機地組織起來，為我國經(jīng)濟統(tǒng)計提供了基本框架。該體系制定的基本概念、分類、核算原則已成為確定我國各項經(jīng)濟統(tǒng)計指標(biāo)的重要依據(jù)。
投資統(tǒng)計是一項重要的專業(yè)統(tǒng)計，在國民經(jīng)濟核算和宏觀管理中具有十分重要的作用；我國的投資統(tǒng)計歷史比較長。隨著新中國統(tǒng)計工作的建立，即建立了以基本建設(shè)投資統(tǒng)計為主要內(nèi)容的投資統(tǒng)計制度，并逐步發(fā)展成為固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計。隨著改革開放的深入發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和發(fā)展，投資統(tǒng)計進行了一系列的改革和完善。尤其是國民經(jīng)濟核算制度建立以來，投資統(tǒng)計對指標(biāo)體系的概念、分類、調(diào)查方法等進行了重要的改革和完善，基本上滿足了國民經(jīng)濟核算體系的要求。
投資，從最廣泛的意義上來講，就是墊支資金或?qū)嵨镉糜谠黾游磥硎杖氲馁Y金支付活動。投資有兩種不同的形式，一種是實物投資，一是金融投資。實物投資是指固定資產(chǎn)投資和存貨投資；金融投資則是指購買股票、債券等金融資產(chǎn)的投資。對于投資，經(jīng)濟學(xué)和統(tǒng)計學(xué)上一般是指實物投資。在聯(lián)合國1993年頒布的《國民經(jīng)濟核算體系》中，投資是指資本形成，包括固定資本形成和存貨增加。固定資本形成包括有形固定資產(chǎn)和無形固定資產(chǎn)。有形固定資產(chǎn)包括，住宅、機器和設(shè)備、橡膠或牛奶等產(chǎn)品的培育資產(chǎn)；無形固定資產(chǎn)包括，礦藏勘探、計算機軟件等。
當(dāng)前我國統(tǒng)計工作中投資的概念就是在上述規(guī)定的基礎(chǔ)上制定的。全社會固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計的范圍是指所有企、事業(yè)、行政單位和城鄉(xiāng)居民建造和購置固定資產(chǎn)的活動。這里的固定資產(chǎn)既包括設(shè)備，也包括各類房屋、建筑物、構(gòu)筑物。當(dāng)然，由于統(tǒng)計和核算的目的不同，投資統(tǒng)計中的固定資產(chǎn)投資不完全等同于國民經(jīng)濟核算中的固定資本形成。一是固定資本形成中包括無形固定資產(chǎn)，但目前投資統(tǒng)計中尚沒有包括在內(nèi)；其次，固定資本形成中不包括單純的土地購置費用，但投資統(tǒng)計中包括了以出讓方式和劃撥方式取得土地所支付的各種費用。因此，固定資產(chǎn)投資與固定資本形成是有差別的，后者要在前者的基礎(chǔ)上做一系列的調(diào)整。
問：在現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計中，房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個重要的組成部分。可很多人認(rèn)為住房主要是為居民提供居住服務(wù)的，居民購房支出應(yīng)該算消費而不是投資？
答：聯(lián)合國制定的《1993年國民經(jīng)濟核算體系》(以下簡稱1993年SNA)是各國遵循的統(tǒng)計國際標(biāo)準(zhǔn)。其中明確規(guī)定：“包括用作住戶主要住所的船舶、駁船、活動房屋和大蓬車在內(nèi)的一切住宅、以及汽車庫等任何與住宅有關(guān)的構(gòu)筑物都是固定資產(chǎn)。自有住房者作為從事他們自己最終消費的住房服務(wù)生產(chǎn)的企業(yè)主處理，所以住房不是耐用消費品。”因此，對于住房來說，不論是建造還是購買，不論是用來自住還是出租都屬于固定資產(chǎn)投資的范圍。把住房和所有房屋投資納入固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計，是符合經(jīng)濟理論和國際通行作法的。盡管當(dāng)前社會上對購置住房支出作為投資有不同的意見，但在世界各國的統(tǒng)計工作中，購房支出作為投資統(tǒng)計是基本一致的。
事實上，長期以來，住宅投資一直是我國固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計的一部分。過去，我國的住宅供應(yīng)采取福利分房的方式，住房建設(shè)由政府、企業(yè)單位負(fù)責(zé)，住房建設(shè)投資列入基本建設(shè)投資，城鄉(xiāng)居民自行建造的住宅也列入固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計。實行住房制度改革以后，住房建設(shè)由原來分散在各個單位和部門集中到房地產(chǎn)開發(fā)部門，但住房作為投資品、住房投資作為固定資產(chǎn)投資的屬性并沒有發(fā)生根本的變化。
問：據(jù)了解，目前對商品房屋投資的統(tǒng)計資料是由房地產(chǎn)開發(fā)商填報的。而實事上開發(fā)商只負(fù)責(zé)建造、出租和出售，并不最終擁有房屋。購房者才是最終投資者。為什么不直接對購房者統(tǒng)計？對開發(fā)商進行統(tǒng)計會不會導(dǎo)致全社會商品房投資的重復(fù)計算？
答：從理論上講，房地產(chǎn)開發(fā)商并不是最后的投資者，最后的投資者是住房資產(chǎn)的購買者，房地產(chǎn)開發(fā)商只是房屋建造階段的投資者，理論上投資統(tǒng)計應(yīng)該以購房者作為投資統(tǒng)計的對象。但由于商品房屋的購買涉及到千家萬戶，為了搜集統(tǒng)計資料的方便，防止重復(fù)和遺漏，現(xiàn)行投資統(tǒng)計對商品房屋投資的統(tǒng)計由購買方變?yōu)榻ㄔO(shè)方。這樣做，一方面是為了統(tǒng)計工作的可操作性，降低統(tǒng)計調(diào)查成本；另一方面也是同其他非商品自建住房按建造成本計算投資額的原則是一致的，在投資數(shù)量上也不會擴大全社會投資的規(guī)模。同時，現(xiàn)行統(tǒng)計制度規(guī)定，所有企、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民購買商品房均不再作為投資統(tǒng)計，從制度上防止了在商品房建設(shè)和購買中出現(xiàn)重復(fù)統(tǒng)計的可能性，也防止了房屋多次交易所導(dǎo)致的投資虛增的問題。
問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是生產(chǎn)企業(yè)嗎？如果是，其生產(chǎn)、經(jīng)營情況如何度量？與開發(fā)投資是什么關(guān)系？
答: 在舊的核算體系中，生產(chǎn)的范圍僅限于五大物質(zhì)生產(chǎn)部門，即農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)和商業(yè)。從1992年起，隨著國民經(jīng)濟核算體系的轉(zhuǎn)軌，生產(chǎn)的范圍已擴大到所有提供貨物和服務(wù)的國民經(jīng)濟部門。房地產(chǎn)業(yè)如同教育、科技等部門一樣，屬于提供服務(wù)的一個生產(chǎn)部門，也一樣創(chuàng)造價值,也是生產(chǎn)部門。
按現(xiàn)行的核算制度，全社會或某一行業(yè)增加值是通過生產(chǎn)法或收入法來核算的。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的一部分，其增加值的計算是按照收入法、即根據(jù)企業(yè)勞動者報酬、生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊和營業(yè)盈余來計算的。其增加值計算與房地產(chǎn)開發(fā)投資沒有直接的數(shù)量關(guān)系。
問：房地產(chǎn)商開發(fā)的大量商品房屋是由建筑施工企業(yè)具體完成的，這兩類企業(yè)的關(guān)系是什么？對這兩類企業(yè)分別是如何統(tǒng)計的？
答:在合同關(guān)系中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是建設(shè)單位，屬于甲方;建筑企業(yè)是具體施工單位，屬于乙方。
從統(tǒng)計工作的實踐來看，投資統(tǒng)計和生產(chǎn)統(tǒng)計是分開進行的。就建筑業(yè)企業(yè)而言，其施工活動按生產(chǎn)活動統(tǒng)計，計算增加值。其建造和購置自用固定資產(chǎn)的支出則作為投資進行統(tǒng)計；就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其為開發(fā)和銷售商品房屋所進行的一系列管理和服務(wù)活動作為生產(chǎn)活動統(tǒng)計，計算增加值。其開發(fā)、銷售的商品房屋則作為投資活動進行統(tǒng)計。
有種觀點認(rèn)為，在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)商不創(chuàng)造任何價值，只有建筑企業(yè)才是房地產(chǎn)領(lǐng)域物質(zhì)財富的實際創(chuàng)造者。但是，是不是財富的創(chuàng)造者與是不是屬于投資沒有直接的關(guān)系。正如工業(yè)企業(yè)也創(chuàng)造了大量的物質(zhì)財富，但工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)活動不能作為投資活動來統(tǒng)計一樣。雖然建筑企業(yè)承擔(dān)了大量的固定資產(chǎn)投資的建筑安裝活動，但建筑企業(yè)是作為生產(chǎn)單位，其建筑固定資產(chǎn)的活動應(yīng)從生產(chǎn)的角度計入國內(nèi)生產(chǎn)總值，而不應(yīng)該計入固定資產(chǎn)投資（自用的固定資產(chǎn)除外）。（摘自中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站）