近日，深圳市政府公布并出臺(tái)了《深圳市城市更新辦法》，該辦法系統(tǒng)、全面規(guī)范了包括綜合整治、功能改變、拆除重建在內(nèi)的城市更新活動(dòng)，并將于2009年12月1日開(kāi)始正式實(shí)施。
深圳市規(guī)劃國(guó)土委副主任薛峰介紹，為了配合《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)，市規(guī)劃國(guó)土委對(duì)已批專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行了認(rèn)真梳理，推出了一批具備較好實(shí)施條件的項(xiàng)目近期實(shí)施，其中包括城市更新項(xiàng)目19個(gè)，工業(yè)區(qū)升級(jí)改造6個(gè)。
有市場(chǎng)人士分析，作為中國(guó)改革的試驗(yàn)田，如果該辦法能夠在深圳順利實(shí)施，則其他地方都可能效仿。意味著招牌掛政策出現(xiàn)微調(diào)，畸形土地價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定修正。
對(duì)降低房?jī)r(jià)沒(méi)有影響？
不過(guò)中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“這個(gè)辦法不會(huì)對(duì)土地價(jià)格有任何影響，只是表面文章。因?yàn)楝F(xiàn)在的地價(jià)全是炒上去的。”
而在資本市場(chǎng)上，該概念已經(jīng)提前遭到暴炒，深圳眾多本地股輪番上漲。
中金公司認(rèn)為，這一政策出臺(tái)有利于深圳具有較多項(xiàng)目用地(特別是工業(yè)用地)且綜合開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)的公司。由于參與升級(jí)改造的公司，除了需要有較強(qiáng)的住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)能力之外，還要有較強(qiáng)的整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，因此，區(qū)域規(guī)劃改造經(jīng)營(yíng)管理將可能成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，綜合開(kāi)發(fā)能力的地產(chǎn)公司能更加受益。
但易憲容對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“這個(gè)新辦法對(duì)于上市公司而言就是一個(gè)炒作，上市公司想通過(guò)這個(gè)新辦法獲益，無(wú)非是想利用其工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地帶來(lái)的土地增值收益，但是新辦法里沒(méi)有對(duì)非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)要補(bǔ)交多少費(fèi)用作出明確的規(guī)定，也就是說(shuō)企業(yè)要補(bǔ)交多少錢(qián)，怎么交，完全是政府說(shuō)了算。”
新辦法的第二十七條規(guī)定，功能改變類(lèi)更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的地價(jià)按照以下規(guī)定確定：(一)改變功能的原有建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；(二)改變功能的增加建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)。
將促使地價(jià)上升？
而其中最重要的一點(diǎn)則是，非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另行補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià)。
“這個(gè)新辦法的出臺(tái)，其實(shí)是當(dāng)?shù)卣敫斓陌l(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并增加當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入。既然政府的主要目的是增加財(cái)政收入，那么他肯定會(huì)提高這些公司要補(bǔ)繳的相應(yīng)地價(jià)，這些公司轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)后還能有多少利潤(rùn)呢。所以說(shuō)這就是一個(gè)市場(chǎng)的炒作。”易憲容講到。
中金公司的報(bào)告也認(rèn)為,深圳市的房產(chǎn)新辦法對(duì)上市公司短期影響有限，執(zhí)行尚有難度。該辦法規(guī)定拆除重建類(lèi)更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施，因此開(kāi)發(fā)的節(jié)奏和進(jìn)度依然在政府掌控之中，短期對(duì)于公司層面的影響將有限；同時(shí)該辦法依然面臨拆遷難的問(wèn)題，背后的核心在于拆遷成本過(guò)高，所以要協(xié)調(diào)各方利益即使通過(guò)協(xié)議的方式仍是很困難的，仍需要政府的支持，而且項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)建設(shè)最重要的是土地性質(zhì)的改變和容積率的提高，而該辦法并未規(guī)定具體的操作程序細(xì)節(jié)，能否突破還需要看執(zhí)行情況。
同時(shí)易憲容還認(rèn)為：“由于各地區(qū)土地價(jià)格不同，衡量標(biāo)準(zhǔn)不好界定，并且受城市規(guī)劃的限制，在有些地方也沒(méi)有規(guī)定具體的操作程序細(xì)節(jié)，這就給一些地方政府在操作上留下了很大余地，很容易產(chǎn)生一些貓膩，進(jìn)而讓土地市場(chǎng)越來(lái)越混亂。”
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