今年房地產(chǎn)市場調(diào)整剛開始，就有人提出“百日巨變”；最近，又有人自比“豬堅強”；之后，又有人出來說，“百日巨變”已經(jīng)見底了，即“樓市見底論”，房地產(chǎn)市場“金九銀十”又要來了，等等。
房地產(chǎn)市場討論的娛樂化早已是婦孺皆知，大多數(shù)房地產(chǎn)論壇也都歌舞升平，以此來顯示市場的繁榮、開發(fā)商的闊綽。可以說，種種娛樂化現(xiàn)象背后都是利益使然，其目的無外乎兩個方面：一是想告訴政府，房地產(chǎn)市場是如何重要，目前是如何的困難，如果不出臺相應的政策，就會面臨巨大的危險，危害到國家經(jīng)濟與金融安全；二就是想告訴民眾，不要錯過進入房地產(chǎn)市場的“好機會”。
實際上，房地產(chǎn)市場真的會如此瞬息萬變嗎？這顯然既與房地產(chǎn)市場本身的特性不符，也與他國之經(jīng)驗及當前國內(nèi)房地產(chǎn)政策不符。
一般來說，房地產(chǎn)業(yè)是一個生產(chǎn)周期較長的產(chǎn)業(yè)。從土地獲得到產(chǎn)品最后銷售，一般都得經(jīng)歷幾年的時間。房地產(chǎn)業(yè)從一個繁榮周期到另一個繁榮周期要經(jīng)歷近10年的時間。比如，美國最近一次房地產(chǎn)市場繁榮就經(jīng)歷了近8年的時間，其調(diào)整從2006年以來也已歷時兩年多，而且調(diào)整究竟何時結(jié)束，目前仍是未知數(shù)。
從1998年住房制度改革開始，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近10年的繁榮。可以說，這次繁榮如果不是制度改革溢出的因素，要持續(xù)這樣長的時間，基本上是不可能的。既然繁榮可以持續(xù)10年，那么其調(diào)整要在短期內(nèi)就完成，也不可能。更何況，中國房地產(chǎn)市場基本上還是政策市，政府正在通過政策來矯正當前房地產(chǎn)市場的不合理性，比如，產(chǎn)品的中低檔及小面積化、房地產(chǎn)市場的民生化等。這種政策調(diào)整一定會使房地產(chǎn)市場調(diào)整的周期延長。
既然房地產(chǎn)市場是一個發(fā)展周期較長的市場，那么任何人為的方式來中斷這種周期波動或阻止其調(diào)整，對房地產(chǎn)市場來說，都應該是一場巨大的災難，由此帶來的負面影響也不可低估。
中國房地產(chǎn)市場為什么會出現(xiàn)這種周期性的大調(diào)整？這不僅是由于房地產(chǎn)市場的本身特性使然，而且在于政府房地產(chǎn)政策宗旨的重新定位。首先，由于以往國內(nèi)土地政策、房地產(chǎn)市場政策及房地產(chǎn)信貸管理政策的缺陷，使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場上漲過快，價格過高，從而使得國內(nèi)80%以上的居民沒有支付能力進入房地產(chǎn)市場。比如，深圳市2004年房價與居民收入比僅為6.52倍，而2006年、2007年一下子飆升到15.76倍、20倍以上。上海、北京市中心區(qū)的房價與收入比甚至達到了30倍和50倍以上。還有，全國房價普遍快速飆升。比如，2004年北京的平均房價才只有5050元/平方米，而2007年全市平均房價竟上升到14000元/平方米。也就是說，當全國房地產(chǎn)市場泡沫巨大時，出現(xiàn)大調(diào)整是必然。其次是有權(quán)者通過房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)把整個社會的財富聚集到少數(shù)人手中，制造社會分配不公，導致社會矛盾與沖突。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)市場大調(diào)整可以說也是構(gòu)建和諧社會的必然。
既然房地產(chǎn)市場是一個周期性較長的產(chǎn)業(yè)，它的調(diào)整周期性也不可能在短期內(nèi)完成。從政策角度來看，房地產(chǎn)市場政策效應也需要一個較長的時期才能體現(xiàn)。比如，美國房地產(chǎn)市場持續(xù)8年繁榮后，從2004年6月開始到2006年8月，美聯(lián)儲通過17次加息來調(diào)整房地產(chǎn)市場的泡沫，但是直到2007年3月，美國房地產(chǎn)市場泡沫才開始破滅，最近才出現(xiàn)美國銀行業(yè)的危機。
中國房地產(chǎn)政策對市場的影響同樣有一個相當長的滯后期。比如，2006年“國六條”以技術(shù)性硬約束要求生產(chǎn)70%以上90平方米以下的住房的政策規(guī)定，直到最近才顯現(xiàn)一點效果。那么政府2007年下半年公布的24號文件、359號文件、452號文件、64號文件及39號令等，其調(diào)整的效果同樣需要較長的時間才能夠顯現(xiàn)。
這些政策也并非僅是技術(shù)性的，而且是原則性的，是要通過這些政策重新確立中國房地產(chǎn)市場發(fā)展之宗旨，調(diào)整房地產(chǎn)市場發(fā)展模式與經(jīng)營模式，調(diào)整房地產(chǎn)市場需求主體，整頓房地產(chǎn)發(fā)展秩序，規(guī)范房地產(chǎn)市場的行為等。這些原則性的東西能夠在短期內(nèi)完成嗎？顯然是不可能的。比如，重新界定房地產(chǎn)市場為民生的市場、對房地產(chǎn)市場的投資與消費進行嚴格的區(qū)分并采取不同的政策。這不僅不可能在短期內(nèi)完成，而且一旦深入落實，市場就一定會發(fā)生翻天覆地的變化。
正是從這個意義上來說，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整及房價的理性回歸僅僅是剛開始。
最近，有房地產(chǎn)開發(fā)商認為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以面臨問題(資金鏈將面臨斷裂、住房銷售迅速下降等)，就在于政府采取從緊的貨幣政策、對房地產(chǎn)行業(yè)采取不公平的打壓政策。比如，幾個月來商業(yè)銀行一直停止給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款。
其實，這種說法有幾大問題：一是從緊貨幣政策對任何行業(yè)都是一樣，憑什么對房地產(chǎn)行業(yè)例外？更何況，這些都是商業(yè)銀行的行為，政府根本就沒有多少權(quán)力干預；二是從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，實際上2008年以來銀行體系流入房地產(chǎn)企業(yè)的資金也沒有減少，只不過是國內(nèi)房地產(chǎn)信貸管理更加科學規(guī)范，個人住房按揭貸款減少。之所以管理科學、規(guī)范后房地產(chǎn)銷售就下降、按揭貸款就減少、價格就下跌，原因就在于早些時候?qū)€人住房按揭管理不科學、不規(guī)范。
事實上，即便是2007年359號文件對房地產(chǎn)信貸管理政策進行調(diào)整后，國內(nèi)個人住房按揭貸款政策仍然是世界上最為寬松的。這不僅體現(xiàn)在個人按揭貸款政府有優(yōu)惠政策(如，首付比重及貸款利率優(yōu)惠)，而且也體現(xiàn)在市場準入標準低(比如，許多國家個人按揭貸款月還款是家庭可支配收入28%-35%，而中國則達到了50%)且市場準入審察不嚴。特別是國有為主導、治理結(jié)構(gòu)不健全的國內(nèi)商業(yè)銀行，在利益短期化的驅(qū)使下，為了競爭更是會放寬相關(guān)標準。比如，對第二套住房的按揭貸款，央行早就明確地規(guī)定，但是不少商業(yè)銀行就是不斷地突破這種規(guī)定。
最近一些地方房地產(chǎn)市場價格剛剛開始出現(xiàn)理性回歸，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)及一些學者就認為中國房地產(chǎn)市場價格不可大跌，政府應出臺救市政策，云云。他們?yōu)榱司S護房地產(chǎn)市場企業(yè)的利益，往往會以維護公共利益的名義來掩飾。比如，會影響國家經(jīng)濟安全、金融安全，會影響國內(nèi)居民的財富水平，會讓國內(nèi)銀行倒閉，等等。
美國在信用評級清楚、法律健全、金融市場制度發(fā)達的情況下，尚且發(fā)生次貸危機。中國房地產(chǎn)信貸所面臨的風險如果任其發(fā)展下去，必然有過之而無不及。對此，中國政府應該有清醒的認識，而不能受房地產(chǎn)開發(fā)商挾持、左右。
再者，房地產(chǎn)開發(fā)商不是說房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出周期性困難了嗎？既然認為房地產(chǎn)價格又會如2007年那樣飆升，房地產(chǎn)開發(fā)商又何必要求政府來救市或改變政策呢？房地產(chǎn)開發(fā)商大可以把手上的房子囤積起來，等到房價上漲后再售不遲。如上海某樓盤那樣，幾年不銷售一套，而樓盤的市值快速飆升。前幾年，許多開發(fā)商不就是這樣牟利的嗎？
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