2013年重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資突破3000億大關(guān)
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2013年，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)保持“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行較為平穩(wěn)。主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增速?zèng)_高回落后趨于穩(wěn)定；商品房新開(kāi)工、施工、竣工面積于年初短期波動(dòng)后實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健推進(jìn)；隨著商品房銷(xiāo)售面積增速由高位不斷回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三大主要資金來(lái)源增速有所放緩，資金保障充裕度小幅下降。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?zèng)_高回落趨于平穩(wěn)
2013年，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資突破3000億大關(guān)，達(dá)3012.78億元，同比增長(zhǎng)20.1％。較一季度回落5.2個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落7.6個(gè)百分點(diǎn)，比前三季度回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)出沖高后快速回落，逐漸趨于平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速波動(dòng)中能看出“國(guó)五條”政策調(diào)控的清晰痕跡，表現(xiàn)出全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)趨于良性發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
圖1：2013年重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
單位：億元，％
（一）住宅投資成為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要支撐
從開(kāi)發(fā)投資類(lèi)型來(lái)看，2013年重慶商品住宅投資總額2044.24億元，同比增長(zhǎng)19.8％。從全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速走勢(shì)情況看，商品住宅投資增速成為引導(dǎo)開(kāi)發(fā)投資于二季度沖高、三季度回落、四季度平穩(wěn)的主要因素。二季度各月商品住宅投資增速?gòu)?8.2％提高到34.3％，有效帶動(dòng)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速由25.3％提高到27.7％，而三季度商品住宅投資增速?gòu)那捌诘哪陜?nèi)高位快速回落至19.4％的年內(nèi)低點(diǎn)，導(dǎo)致全市三季度各月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別為23.1％、22.0％、20.6％，呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，四季度商品住宅投資增速與全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速基本一致。
（二）建安投資沖高后回落，拉動(dòng)開(kāi)發(fā)投資作用逐漸減弱
從開(kāi)發(fā)投資構(gòu)成來(lái)看，2013年重慶房地產(chǎn)建安投資2106.41億元，同比增長(zhǎng)17.7％，較一季度回落12.9個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落14.0個(gè)百分點(diǎn)，比前三季度回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速和建安投資增速來(lái)看，建安投資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)作用在逐漸減弱。一季度，建安投資增速高于投資增速5.3個(gè)百分點(diǎn)；二季度，建安投資增速高于投資增速4.0個(gè)百分點(diǎn)；三四季度，建安投資增速分別低于開(kāi)發(fā)投資增速2.0和2.4個(gè)百分點(diǎn)，全年增速差呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，建安投資的拉動(dòng)作用逐漸減弱。同時(shí)，2013年費(fèi)用類(lèi)投資906.37億元，同比增長(zhǎng)26.0％，對(duì)投資貢獻(xiàn)率為37.1％，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)7.5％，較上半年拉動(dòng)力略有增強(qiáng)，提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。
二、商品房新開(kāi)工、施工、竣工面積于年初短期波動(dòng)后實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健推進(jìn)
2月份“國(guó)五條”出臺(tái)，部分房地產(chǎn)企業(yè)覺(jué)得市場(chǎng)發(fā)展前景不明，無(wú)法判斷后市的發(fā)展，對(duì)新項(xiàng)目的開(kāi)工變得謹(jǐn)慎，有意放緩在建項(xiàng)目進(jìn)度。致使全市新開(kāi)工面積增幅自開(kāi)年的47.2％迅速跌至3月的11.6％，達(dá)全年最低點(diǎn)；竣工面積增幅自開(kāi)年的19.1％跌為4月的-8.3％；施工面積增速也有小幅下降；整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)短期波動(dòng)。隨著“國(guó)五條”細(xì)則應(yīng)聲落地，受其中“增加普通商品住房供給及供地供應(yīng)”的影響，重慶市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)雙雙走高，企業(yè)開(kāi)始穩(wěn)健推進(jìn)新項(xiàng)目的開(kāi)工和在建項(xiàng)目的進(jìn)度。截止12月底，全市商品房施工面積26251.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.3％；全市商品房新開(kāi)工面積7641.63萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.4％；受施工周期及去年基數(shù)影響，商品房竣工面積略有回落，全市商品房竣工面積3084.36萬(wàn)平方米，下降4.7％.
三、商品房銷(xiāo)售面積總量平穩(wěn)，增速高開(kāi)低走、逐漸回落
2013年全市商品房銷(xiāo)售面積4817.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.5％，其中商品住宅銷(xiāo)售面積4359.19萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.2％。自2010年以來(lái)的4年，全市商品房銷(xiāo)售面積均保持在每年4500萬(wàn)平米左右，表明了我市房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。本年全市商品房銷(xiāo)售面積增速呈現(xiàn)出高開(kāi)低走、不斷回落至個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。延續(xù)去年末較好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，1-2月24.5％的增長(zhǎng)速度為全年最高，也是近三年的高位，3至7月增速維持在17％左右小幅波動(dòng)，下半年步入持續(xù)回落的下降通道。
圖2:2013年重慶市各月商品房銷(xiāo)售面積增速
單位：％
3-7月
四、三大主要資金來(lái)源同時(shí)放緩，資金充裕度小幅下降
2013年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源合計(jì)5846.84億元，同比增長(zhǎng)14.5％，較上半年增速下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，較三季度增速下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中本年到位資金4614.06億元，同比增長(zhǎng)19.1％，較上半年增速下降16.8個(gè)百分點(diǎn)，較三季度增速下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。
（一）三大主要資金來(lái)源同時(shí)放緩
國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金三項(xiàng)資金來(lái)源合計(jì)占本年到位資金比重達(dá)99％，一直是重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源，下半年均出現(xiàn)增速放緩態(tài)勢(shì)，并導(dǎo)致全市資金來(lái)源總量增速放緩。其中，國(guó)內(nèi)貸款1112.29億元，增長(zhǎng)54.3％，較上半年下降22.4個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金1263.70億元，增長(zhǎng)6.8％，較上半年下降5.3個(gè)百分點(diǎn)；以定金、預(yù)售款和個(gè)人按揭款等回籠資金為主的其他資金2193.89億元，增長(zhǎng)12.6％，較上半年下降21.2個(gè)百分點(diǎn)。
（二）資金充裕度小幅下降
金融危機(jī)之后，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)于2009年起快速?gòu)?fù)蘇，一度呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的局面，現(xiàn)金流的快速回籠為全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金循環(huán)投入提供強(qiáng)勁保障，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金充裕度在2011年創(chuàng)歷史最高水平，達(dá)220.0％。2012年起國(guó)家宏觀調(diào)控政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，企業(yè)資金充裕度呈現(xiàn)出逐年下滑的趨勢(shì)。而本年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金到位率為194.1％，較去年降低9.6個(gè)百分點(diǎn)，資金充裕度小幅下降，2014年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)資金壓力或?qū)⒂兴@現(xiàn)。
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表1:近五年來(lái)重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況 | |||
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單位：億元、% | |||
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年 份 |
本年完成投資總額 |
資金來(lái)源 |
資金到位率 |
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2009 |
1238.91 |
2202.67 |
177.8 |
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2010 |
1620.26 |
3439.37 |
212.3 |
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2011 |
2015.09 |
4433.28 |
220.0 |
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2012 |
2508.35 |
5108.30 |
203.7 |
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2013 |
3012.78 |
5846.84 |
194.1 |
五、新劃分功能區(qū)對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的促進(jìn)作用漸顯
2013年9月底重慶市出臺(tái)新功能區(qū)規(guī)劃，五大功能區(qū)的功能定位、目標(biāo)任務(wù)比較明確。重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)相對(duì)集中在城市發(fā)展新區(qū)，勢(shì)必會(huì)影響全市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在新功能區(qū)確定后的3個(gè)月，全市各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)相應(yīng)發(fā)生了細(xì)微變化。2013年全市投資和銷(xiāo)售的重點(diǎn)仍然集中在都市功能核心區(qū)和拓展區(qū)，本年完成投資和商品房銷(xiāo)售面積占比分別為64.2％、48.0％，但占比較1-9月均有下降；城市發(fā)展新區(qū)本年完成投資和商品房銷(xiāo)售面積占比分別為24.5％和29.8％，其中投資占比較1-9月增加1.5個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售面積占比較1-9月減少1.3個(gè)百分點(diǎn)；渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)本年完成投資和商品房銷(xiāo)售面積占比分別為8.1％、17.8％，其中投資占比較1-9月減少0.4個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售占比較1-9月增加1.7個(gè)百分點(diǎn)；渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)本年完成投資和商品房銷(xiāo)售面積占比分別為3.2％、4.4％，較1-9月占比均有下降。各種占比的細(xì)微調(diào)整透露出：五大功能區(qū)格局的形成對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的促進(jìn)作用漸顯。（據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局）